Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 02-06-25 13:14

Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst door de TopicStarter : 02-06-25 13:14

Hallo allemaal!

In november 2024 hebben wij onze woning gekocht. Al snel toen wij er gingen wonen viel ons een stankoverlast op met name in de woonkamer. Eerst dachten we dat het kwam omdat we nog geen vloer hadden en een periode op de betonvloer hebben moeten leven vanwege een falend vloerbedrijf. Vloer eindelijk erin maar de geur bleef. Toen dacht ik misschien de schimmel aan de kozijnen, dus oké nieuwe beglazing erin en schone kozijnen. Probleem bleef. Dus vandaag een rioolbedrijf laten langskomen.

In de kruipruimte is een leiding dat niet gelijmd is waardoor deze lekt en dit een vieze geur afgeeft. De monteur geeft aan dat de vorige bewoner dit 100% ook had moeten ruiken. Op zijn minst een muffe lucht. Ook is er bij de toiletruimte iets niet goed met de afvoer van het fonteintje. En oké de kosten zijn te overzien €600 voor vandaag. Maar dit probleem moest al aanwezig zijn bij de verkoop.

Maar van de vorige bewoner hebben wij niks gehoord over een stankoverlast. Wel stond er in de vragenlijst dat de kruipruimte licht vochtig was.

Is dit iets waar we bij de verkoopmakelaar mee aan kunnen kloppen?

Ook moet de gehele riolering in huis op termijn schoongeveegd worden vanwege urine aanslag. Dit vanwege slecht onderhoud.

Wie kan ons helpen!

**Geplaatst**: 02-06-25 13:16

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 02-06-25 13:16

Is er geen bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?

**Geplaatst**: 02-06-25 13:20

Geplaatst: 02-06-25 13:20

Hebben jullie geen keuring laten doen voor kopen van de woning?
Deze kijken normaal ook in de kruipruimte en hadden dit probleem dan op moeten merken.

Laatst bijgewerkt door Brainless op 02-06-25 13:20, in het totaal 1 keer bewerkt

**Geplaatst**: 02-06-25 13:20

Geplaatst: 02-06-25 13:20

c_alsemgeest schreef:
Is er geen bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?

dit is inderdaad een belangrijke, want naast de verplichting van de verkopende partij van melden hebben jullie ook een onderzoeksplicht

**Geplaatst door de TopicStarter** : 02-06-25 13:21

Geplaatst door de TopicStarter : 02-06-25 13:21

c_alsemgeest schreef:
Is er geen bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?

Nee die is niet gedaan, stom van ons. Maar volgens de monteur hadden ze dit ook niet ontdekt bij een bouwkundige keuring.

**Geplaatst**: 02-06-25 13:22

Geplaatst: 02-06-25 13:22

vevina schreef:
c_alsemgeest schreef:
Is er geen bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?

Nee die is niet gedaan, stom van ons. Maar volgens de monteur hadden ze dit ook niet ontdekt bij een bouwkundige keuring.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/verborgen-gebreken/
Bij een keuring wordt er zeker weten in de kruipruimte gekeken.

Citaat:
Het is dus erg belangrijk om als koper voorafgaande aan de koop, de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. Sterker nog, het is verplicht! Dit heet onderzoeksplicht.

Hierdoor sta je al 10-0 achter.

**Geplaatst**: 02-06-25 13:26

Geplaatst: 02-06-25 13:26

vevina schreef:
c_alsemgeest schreef:
Is er geen bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?

Nee die is niet gedaan, stom van ons. Maar volgens de monteur hadden ze dit ook niet ontdekt bij een bouwkundige keuring.

Maar heb je dan ook de geur niet opgemerkt bij de bezichtiging?
Zo’n geur kan je toch niet wegmoffelen?

**Geplaatst door de TopicStarter** : 02-06-25 13:31

Geplaatst door de TopicStarter : 02-06-25 13:31

vevina schreef:
c_alsemgeest schreef:
Nee die is niet gedaan, stom van ons. Maar volgens de monteur hadden ze dit ook niet ontdekt bij een bouwkundige keuring.

Maar heb je dan ook de geur niet opgemerkt bij de bezichtiging?
Zo’n geur kan je toch niet wegmoffelen?

Het is een lucht die vooral ‘s nachts/ochtend heel heftig is. Ik heb mij door de monteur laten vertellen dat dat komt omdat er dan weinig tot geen watergebruik is in huis en daardoor de leidingen meer leeg zijn en daardoor meer stank vrij komt.

Overdag is de lucht prima weg te moffelen door een raampje open te zetten. En bij een bezichtiging hoog zomer keken wij niet raar op van een open raampje.

Maar van wat ik begrijp kunnen we er niks mee. Niks aan te doen. Wijze les voor een volgende aankoop.

**Geplaatst**: 02-06-25 13:35

Geplaatst: 02-06-25 13:35

vevina schreef:
Maar van wat ik begrijp kunnen we er niks mee. Niks aan te doen. Wijze les voor een volgende aankoop.

Heeft jullie aankoopmakelaar niets gezegd over een keuring?

**Geplaatst**: 02-06-25 13:39

Geplaatst: 02-06-25 13:39

Heb je een rechtsbijstand verzekering? Of ben je lid van Vereniging Eigen Huis? Daar even het voorleggen. Je hebt een onderzoekplicht maar de informatieplicht van de verkoper is belangrijker. En het doen van een bouwkundige keuring is zeker niet verplicht, wel aan te raden maar dat is iets anders.

**Geplaatst**: 02-06-25 13:45

Geplaatst: 02-06-25 13:45

Buiten wat je rechten zijn, zou ik mee overwegen of de kosten opwegen tegen het gedoe wat erbij komt kijken om deze kosten te verhalen. Zeker omdat ik er niet vanuit ga dat de oude eigenaar zegt, oh joh, geen probleem, hier heb je 600 euro.

Deze hele situatie scoort wel hoog in de categorie 'niet leuk' -O-

**Geplaatst**: 02-06-25 13:47

Geplaatst: 02-06-25 13:47

vevina schreef:
c_alsemgeest schreef:
Is er geen bouwkundige keuring laten doen bij de aankoop?

Nee die is niet gedaan, stom van ons. Maar volgens de monteur hadden ze dit ook niet ontdekt bij een bouwkundige keuring.

Bij al onze keuringen zijn ze in de kruipruimte geweest en is het riool nagekeken met een camera. Dus ik denk wel dat dat ontdekt was.
Zo kwamen wij er bij ons eerste huis achter dat deze helemaal niet op het riool was aangesloten maar er een septic tank in de tuin lag wat niemand scheen te weten :')

Maar dan wordt het een vrij lastig verhaal, je hebt als koper namelijk onderzoeksplicht.
Dus ik zou het even voorleggen aan bv rechtsbijstand oid voordat je stappen onderneemt met de vorige eigenaar aanschrijven. Want er is ook weer een informatie plicht.
Want kan best dat je nergens recht op hebt of dat het een hoop gedoe gaat worden. En dan kan je vooraf goed bepalen of het de tijd en moeite überhaupt waard is.

**Geplaatst**: 02-06-25 14:03

Geplaatst: 02-06-25 14:03

Rauka schreef:
Buiten wat je rechten zijn, zou ik mee overwegen of de kosten opwegen tegen het gedoe wat erbij komt kijken om deze kosten te verhalen. Zeker omdat ik er niet vanuit ga dat de oude eigenaar zegt, oh joh, geen probleem, hier heb je 600 euro.

Deze hele situatie scoort wel hoog in de categorie 'niet leuk'

Dit zou ik ook denken.
Ik heb hier een verdieping die achteraf niet geïsoleerd blijkt.
Zolder en beneden wel, maar het schuine dak aan achterzijde is mooi afgetimmerd maar geen isolatie er tussen.

Kwamen hier ook pas 4 jaar later achter toen we de dakramen gingen vervangen.
Met veel gedoe zou het misschien wel mogelijk zijn geweest. Maar de kosten van het na isoleren wegen daar niet tegenop.

**Geplaatst**: 02-06-25 14:17

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 02-06-25 14:17

Ik heb ooit mijn woning verkocht. Er is toen een bouwkundige keuring gedaan maar dat was alleen "bovengronds" en vrij oppervlakkig . Ze letten toen voornamelijk op de aanwezigheid van asbest in de woning, die er vanwege de ouderdom ook was en in het koopcontract vermeld werd. Verder niets maar stankproblemen door riolering hadden we ook niet. Echter door zo'n keuring die een momentopname was zou dat er ook niet uitgekomen zijn. Het was toen wel zo dat zowel de verkoper (ik) als de koper graag een gunstig advies hadden want we wilden beiden de woning (ver)kopen!!!

**Geplaatst**: 02-06-25 15:28

Geplaatst: 02-06-25 15:28

Brainless schreef:
Citaat:
Het is dus erg belangrijk om als koper voorafgaande aan de koop, de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. Sterker nog, het is verplicht! Dit heet onderzoeksplicht.

Hierdoor sta je al 10-0 achter.

Ik haak hier toch even op aan, want dit is gewoon juridisch niet juist. Echt al vijftig jaar (ofzo) is het vaste rechtspraak dat de mededelingsplicht vóór gaat op de onderzoeksplicht en ook dat de onderzoeksplicht mede vorm wordt gegeven door de mededelingen die de verkoper doet. Als de verkoper zegt 'het huis is perfect' dan hoef jij niet te onderzoeken of de verkoper niet toevallig liegt. Daar zijn al die uitgebreide lijsten van de verkoper voor: dat alle relevante dingen zijn medegedeeld en je niet (bewust, maar zeker ook per ongeluk, er zijn zó veel dingetjes waar je aan moet denken) iets vergeet te vertellen. En als er staat 'in de winter heb ik op de zolder wel eens een lekkage gehad, maar dat is al vijf jaar geleden' dan kan je als koper kiezen om te denken 'dat geloof ik verder wel' en daar heb je dan jezelf mee als het toch een probleem blijkt, of je laat het uitzoeken.
Het is dus niet zo dat je uit eigener beweging moet gaan uitzoeken of er niet een lekkage in de riolering zit, maar als de verkoper zegt 'als het veel geregend heeft, ruikt het hier wel raar' ben je een gewaarschuwd mens en kan je er iets mee. Dus als het bij de bezichtiging al stonk en jullie toen dachten 'dat zal wel aan de verbouwing liggen', is het niet direct verborgen, maar hebben jullie de omvang van dat probleem niet goed ingeschat.
En daar doe je dus meestal een bouwkundige keuring voor en is dat ook verstandig: voorkomen is altijd beter dan genezen. En het is fijner om het gesprek te voeren vóórdat je je andere huis al hebt verkocht/de huur hebt opgezegd en een enorme berg geld aan de verkoper hebt betaald.

In dit geval is het dus de vraag of het gebrek dat je nu hebt ontdekt, de bruikbaarheid van het huis aantast, want je kan er op zich gewoon wonen, behalve dan dat het stinkt.
Wat ik zou doen, is aan de deskundige vragen te bepalen welke schade en risico's op grote kosten op basis van wat ze nu tegenkomen, te voorzien zijn. Dat verslag zou ik naar de verkoper sturen met de mededeling dat je dit gebrek nu hebt ontdekt en dat je dat hebt laten herstellen en dat je daar vanwege een kosten-baten-afweging geen probleem van zult maken, maar dat je wel nu reeds gemeld wil hebben dat er risico's aan de staat van de riolering verbonden zijn en dat je je het recht voorbehoudt daar een probleem van te maken, mocht dat binnen een redelijke termijn het geval zijn. dan zit je altijd goed met je klachtplicht, je hebt het gemeld, je hebt je verkoper niet direct op het dak gejaagd en je hebt jezelf wel netjes ingedekt.

Succes!

**Geplaatst**: 02-06-25 16:02

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 02-06-25 16:02

Wij hadden ook veel verrassingen bij onze meer dan 100 jaar oude woonboerderij. Echter veel verrassingen die je niet had ontdekt met een bouwkundig onderzoek. Het waren zaken die de eigenaar zelf aangelegd had, zoals een illegale waterafvoer op de drukriolering enzovoorts. Veel stopcontacten die niet aangesloten waren, een put welke ook aangelegd en aangesloten was wat niet de bedoeling was, lekke rioleringspijpen maar dan buiten het huis waardoor er verzakkingen waren die we niet zagen bij de bezichtigingen maar later pas. Al met al heel wat kosten en gedoe gehad om het op te lossen. Kosten konden wij ook niet verhalen. Ondanks de uitgebreide bezichtigingen en de keuring. Dit viel gewoon niet op op die momenten.

**Geplaatst**: 02-06-25 16:45

Geplaatst: 02-06-25 16:45

Als al aangegeven is dat de kruipruimte vochtig zou ik die zeker nagekeken hebben, je hebt als koper ook onderzoeksplicht. Neem contact op met de makelaar. Maar ik denk dat er weinig aan te doen is omdat je geen keuring hebt laten doen, die hadden misschien toch gekeken vanwege de opmerking.

**Geplaatst**: 02-06-25 16:54

Geplaatst: 02-06-25 16:54

Ik zou het met al het gedoe ook laten zitten eigenlijk. Misschien wist hij het wel echt niet. Ik snap niet dat de monteur over het reukvermogen van de vorige bewoner gaat? Je hebt mensen die gewoon echt heel slecht ruiken. Het is jullie blijkbaar eerder ook niet opgevallen bij het bekijken?

**Geplaatst**: 02-06-25 18:37

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 02-06-25 18:37

Ik zou mijn verlies nemen en het gewoon laten fiksen. Pech hebben.

**Geplaatst**: 02-06-25 20:33

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 02-06-25 20:33

Wij hebben iets dergelijks ook aan de hand gehad met waterleidingen die blijkbaar in beton gelegd zijn. Kunnen ze niet tegen en die gaan kapot.
Wij hebben dat niet verhaald op de verkoper maar uiteindelijk veel kosten kunnen verhalen op de verzekering. De reparatie zelf niet maar wel alle nevenschade. Ook de nevenschade die ontstond om het te kunnen repareren.

**Geplaatst**: 02-06-25 20:57

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 02-06-25 20:57

Voor 600 euro zou ik ook echt mijn verlies nemen. Los van het feit dat je geen bouwkundige keuring hebt laten doen en het dus de vraag is of je sterk genoeg staat.

**Geplaatst**: 03-06-25 09:36

Re: Kosten stankoverlast verhalen oude eigenaar?

Geplaatst: 03-06-25 09:36

Fijn dat de oorzaak is gevonden en het opgelost kan worden

**Geplaatst**: 03-06-25 13:42

Geplaatst: 03-06-25 13:42

Is het niet zo dat als je een probleem al hebt op laten lossen, dat je het niet meer kan verhalen? Omdat je schrijft “kosten 600 euro voor vandaag” klinkt alsof de monteur het al gemaakt heeft.

Ik meen dat je het eerst moet melden en de verkoper de kans moet geven om het op te lossen. Nu heb je het zelf al opgelost.

Dit staat op juridisch loket:

Citaat:
U moet de verkoper de kans geven het verborgen gebrek binnen een redelijke tijd te repareren. Hij mag dit zelf doen, of met hulp van een bedrijf. Geeft u deze kans niet en repareert u het zelf? Dan kunt u de reparatiekosten waarschijnlijk niet terugkrijgen van de verkoper.

https://www.juridischloket.nl/wonen-en- ... -gebreken/

Uitgezonderd zijn noodreparaties, maar dat lijkt me hier niet het geval?

Al kan ik het ook verkeerd lezen en is het nog niet opgelost.