Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 17-09-19 11:18

Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst door de TopicStarter : 17-09-19 11:18

Inleiding
Ik ben bezig om te zoeken naar een koopwoning. Nou heb ik gisteren een woning bezichtigd die casco mijn droomhuis is. De ligging is geweldig, de indeling is geweldig, de tuin is geweldig, het grote balkon aan de master bedroom is geweldig, de energiebesparende maatregelen zijn geweldig, de hoeveelheid ruimte is geweldig. TL;DR: geweldig.

Máár; het is niet casco. Het is uitgewoond. De eigenaar was nogal een handige klusser ( :roll:

) dus het huis heeft wat... interessante... features. Bijvoorbeeld een badkamer wasbak op de plek waar iemand gewoonlijk een buitenkraan zou verwachten, en dan op de toevoerleiding een aftakking met ergens in het luchtledige een buitenkraan met gardena aansluiting.
Afgezien daarvan is ongeveer alles in het hele huis aan vervanging toe. So far, so good. Dat wordt een 10 jaren project, maar het is te doen. TL;DR: huis moet gestript en weer opgebouwd. Doable.

Probleem
Omdat het een huis uit 1974 is (die minimale spouwmuren hebben), zijn de muren geïsoleerd met voorzetwanden: gipsplaten gemonteerd op een houten frame. De plafonds op de bovenste verdiepingen zijn geïsoleerd met piepschuimen platen die er tegenaan geplakt zijn. Dit zijn geen totaal ongewone oplossingen, maar zetten mij wel voor een probleem: ik kan er niet achter kijken. En ik kan dus niet zien of de muren vol met scheuren zitten, ik kan niet zien of de plafonds vol met gaten zitten. Beide features zou ik verwijderen/vervangen zodra ik het huis koop.
Was het huis voor de rest keurig afgewerkt geweest dan had ik dit wel durven vertrouwen, maar nu heb ik er toch wat problemen mee.

Hoe pak ik dit nou het beste aan? Zijn hier slimme oplossingen voor?

**Geplaatst**: 17-09-19 11:23

Geplaatst: 17-09-19 11:23

Geen idee hoe het wettelijke kader hierrond zit, al zeker niet in Nederland.
Maar je zou altijd kunnen navragen of voorstellen om op jouw kosten een aantal puntboringen
te laten maken door een aannemer om te kijken wat de staat is van de achterliggende constructie?
En indien je niet zou kopen, dan uiteraard ook de herstellingen van de boringen terug te betalen.
Is natuurlijk niet gratis, maar als daaruit blijkt dat er inderdaad grote constructieve problemen zijn,
spaart het je héél véél meer geld uit door het op voorhand te laten controleren.
Indien het dan toch ok zou blijken en je wil alsnog kopen, weet je meteen waar je rekening mee kan/moet houden bij strippen en heropbouwen.
Kan je dus ook een correctere raming maken van de kosten voor de verbouwingswerken

**Geplaatst**: 17-09-19 11:26

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst: 17-09-19 11:26

je kan een bouwtechnische keuring laten uitvoeren via bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis.

**Geplaatst**: 17-09-19 11:30

Geplaatst: 17-09-19 11:30

Laat een bouwkundige keuring uitvoeren door een expert. Dan weet je waar je aan toe bent, wat de staat van het huis is, de constructie, maar ook de "onderdelen" zoals leidingen. Zo iemand kijkt er toch anders naar dan een potentiële koper. Die kijkt ook op plekken waar jij niet aan denkt.
Naar aanleiding van de uitslag van die keuring kun je vaak ook nog over de aankoopprijs van het huis onderhandelen.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 17-09-19 11:30

Geplaatst door de TopicStarter : 17-09-19 11:30

benangelique schreef:
je kan een bouwtechnische keuring laten uitvoeren via bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis.

Dat ben ik sowieso van plan, maar die mensen kunnen helaas ook niet door muren/gipsplaten heen kijken. Dus die zullen er ook weinig zinnigs van kunnen zeggen.

**Geplaatst**: 17-09-19 11:38

Geplaatst: 17-09-19 11:38

Vjestagirl schreef:
benangelique schreef:
je kan een bouwtechnische keuring laten uitvoeren via bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis.

Dat ben ik sowieso van plan, maar die mensen kunnen helaas ook niet door muren/gipsplaten heen kijken. Dus die zullen er ook weinig zinnigs van kunnen zeggen.

Ze kunnen je in ieder geval vast wel vertellen hoe groot de kans is dat er bij een dergelijke woning scheuren in de muren zitten en ze kunnen je adviseren hoe hier mee om te gaan, alvorens een bod uit te brengen.

**Geplaatst**: 17-09-19 11:38

Geplaatst: 17-09-19 11:38

Wat voor mij het eerste punt van aandacht is bij een huis uit dit bouwjaar met voorzetwanden: asbest. Eerst checken of de voorzetwanden uit asbesthoudend materiaal bestaan, want dat maakt het kostenplaatsje natuurlijk wezenlijk anders. Wij hebben er ons 'droomhuis - in - casco' voor laten staan.

Vervolgens: een bekende/bevriende kritische aannemer - niet de eerste de beste beunhaas - meenemen naar een bezichtiging en die uitgebreid rond laten kijken. Dan kun je gaan nadenken of je een bod wilt gaan doen, welk bedrag en onder welke voorwaarde. Die bouwtechnische keuring kun je dan nog doen om een onderbouwd rapport erbij te hebben.

En als nou blijkt dat je een aantal zaken niet kunt zien/achterhalen: is het een optie om de kosten hiervoor in te rekenen in de verbouwingskosten? Wellicht met een bouwdepot?

**Geplaatst**: 17-09-19 12:04

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst: 17-09-19 12:04

Ons huis komt uit 1978 en wij hadden verwacht voorzetwanden van hout met iso , conclusie was:
Gibo blokken maar helemaal verrot.
Daardoor 3 nieuwe muren kunnen terugplaatsten door een aannemer omdat er bestaande kozijnen in terug moesten.

Het is altijd gokken en je kunt er inderdaad niet achter kijken.

Wij hadden een keuring laten doen maar ja , die kijken ook niet achter al het behang en oude stuc.

Als het je waard is , en je kan het nu betalen.
Dan zou ik er zeker voor gaan.
Wij zijn dolgelukkig dat we op voorhand niet alles wisten , anders hadden we het niet gedaan.
maar nu we er wonen en achteraf , is het allemaal dubbel en dwars waard geweest.

**Geplaatst**: 17-09-19 12:07

Geplaatst: 17-09-19 12:07

Je zou een gesprek kunnen aanknopen met de buren. Vragen wat de issues zijn waar zij de afgelopen jaren tegenaan zijn gelopen in hun huis. Geeft geen compleet beeld natuurlijk maar is wel extra informatie. En als je dingen achter de muren tegen komt na de koop die je niet redelijkerwijs had kunnen ontdekken voor die tijd, bijvoorbeeld door een bouwtechnische keuring, dan vallen die onder verborgen gebreken denk ik maar daar kan een aankoopmakelaar je waarschijnlijk ook goed over adviseren.

**Geplaatst**: 17-09-19 12:16

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst: 17-09-19 12:16

Toen wij de muren lieten isoleren met een soort korrels werden er van tevoren wat gaten in de muren geboord(in de voeg en kon met met een cameraatje de spouw en de muren bekijken.Deze gaten werden onzichtbaar weer gevuld.Op deze manier zou je al heel veel evt. gebreken kunnen vinden

**Geplaatst**: 17-09-19 13:22

Geplaatst: 17-09-19 13:22

marschwood schreef:
Toen wij de muren lieten isoleren met een soort korrels werden er van tevoren wat gaten in de muren geboord(in de voeg en kon met met een cameraatje de spouw en de muren bekijken.Deze gaten werden onzichtbaar weer gevuld.Op deze manier zou je al heel veel evt. gebreken kunnen vinden

Dat is wat ik dus bedoelde met puntboringen

**Geplaatst**: 17-09-19 13:36

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst: 17-09-19 13:36

je kan ook een garantiebepaling opnemen in je koopovereenkomst, dat als blijkt dat er scheurvorming in de muren zit en de herstelkosten meer dan bedrag x belopen, en dan wat je wil afspreken, dus of je dan kan ontbinden, of dat de verkoper je dan tegemoet komt (want hij heeft je dan een huis met gebreken verkocht), of dat hij zorgt dat het opgelost wordt, of welke inventieve oplossing je maar kan bedenken.

**Geplaatst**: 17-09-19 13:44

Geplaatst: 17-09-19 13:44

Vjestagirl schreef:
benangelique schreef:
je kan een bouwtechnische keuring laten uitvoeren via bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis.

Dat ben ik sowieso van plan, maar die mensen kunnen helaas ook niet door muren/gipsplaten heen kijken. Dus die zullen er ook weinig zinnigs van kunnen zeggen.

Bel ze en je weet het

**Geplaatst**: 18-09-19 08:35

Geplaatst: 18-09-19 08:35

Bouwtechnische keuring is inderdaad leuk voor een oppervlakkige keuring.

Bij ons hebben ze destijds compleet gemist dat de houten gebinten aan de onderkant compleet doorgerot waren.

Ik zou persoonlijk een aannemer vragen die met een inspectie cameraatje achter de wanden kan kijken door middel van hele kleine gaatjes. Dit natuurlijk in overleg met de verkoper en met de herstelkosten voor jullie rekening.

Zijn er destijds geen foto's gemaakt van de werkzaamheden?

**Geplaatst**: 18-09-19 08:43

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst: 18-09-19 08:43

Ik weet dat loodgieters met lasers werken om te ontdekken waar waterleidingen en elektriciteitleidingen lopen, zou zoiets niet bestaan om consistentie van muren te ontdekken?

Anders zou je inderdaad toch proefboringen moeten laten doen.

Ik ben wel heel benieuwd naar foto's, want zoals je het omschrijft is het een... euhm... Creatief huis

.

**Geplaatst**: 18-09-19 09:21

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst: 18-09-19 09:21

Er zijn verschillende dingen die je kunt doen.
Idd puntboringen; afhankelijk van het aantal geeft dat een bepaald beeld.
Warmtecamera: die geeft zowel aan de buiten als aan de binnenkant aan waar (koude)lekken zitten.
Vochtmetingen: lijkt me logisch wat die doen

Verder de eigenaar zelf: leg goed vast wat hij zegt over de manier van isoleren c.q. gebruikte materialen en neem dit door met een bouwtechnisch figuur. Heeft die zijn bedenkingen over de methode leg dan vast dat niet vast te stellen is hoe eea zich kan uiten en dat de verkoper verantwoordelijk is voor grote bouwkundige problemen hierdoor ontstaan.

**Geplaatst**: 18-09-19 09:51

Geplaatst: 18-09-19 09:51

ik zou op zoek gaan naar een bouwtechnisch keurder welke gebruik maakt van een warmtebeeldcamera. daarmee kunnen isolatiefouten worden opgespoord (weet je ook meteen of de voorzetwanden iets van effect hebben of dat ze zodanig slordig zijn neergezet dat je er toch weinig aan hebt ;-)

, maar ook lekken zoals scheuren in de buitenwand. als er een scheur zit in een muur dan kan daar vocht doorheen komen, vocht koelt en is dus te zien op de warmtebeelden.

hopelijk kun je er wat mee!

**Geplaatst door de TopicStarter** : 18-09-19 14:44

Re: Huis kopen, maar voorzetwanden

Geplaatst door de TopicStarter : 18-09-19 14:44

Oeh, ik vind het idee van een warmtecamera wel heel erg goed. Dat zou betekenen dat ik niets hoef te slopen...

Nomineer dit bericht ×