Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 28-04-09 11:54

Makelaars-trucs...

Geplaatst door de TopicStarter : 28-04-09 11:54

Hallo allemaal,

Mijn vriend en ik zijn in het proces van samen ons eerste huisje kopen, en we hebben een bod uitgebracht via e-mail (wij doen niets telefonisch omdat makelaars je zo makkelijker onder druk kunnen zetten, ook zo'n truc). Wij zijn allebei heel blond als het op huizen kopen aankomt :o?

Nu hebben we een mail gekregen waarin de makelaar aangeeft dat de verkoper niet met een tegenbod komt, maar met een "openingsvoorstel om over te praten".

Maar dit "openingsvoorstel" is dus toch 2000 euro lager dan de vraagprijs. Is het nou gewoon wel een tegenbod, maar zegt hij van niet om ons in de war te brengen en onder druk te zetten?? Wat is de volgende stap, vragen wij ons af.. En welke trucs kunnen we nog meer verwachten?

Iemand ervaringen?

**Geplaatst**: 28-04-09 12:00

Re: Makelaars-trucs...

Geplaatst: 28-04-09 12:00

Ik ben ook niet zo ervaren in het kopen van een huis, maar ik zie ook niet veel verschil tussen een tegenbod en een "openingsvoorstel om over te praten".

Het enige verschil wat ik zou kunnen verzinnen is dat een openingsvoorstel impliceert dat er nog ruimte voor onderhandelen is terwijl de verkoper bij een tegenbod hoopt dat je meteen ja zegt en het daarmee af is.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:05

Geplaatst: 28-04-09 12:05

Een openingsvoorstel wat maar 2000 euro lager ligt dan de vraagprijs, heb ik mijn bedenkingen bij. Een gesprek is natuurlijk niets mis mee, maar veel onderhandelingsruimte lijkt er niet te zijn. Koop in deze tijden niet te snel. Kopers zitten in een voordeelpositie in mijn ogen door de crisis en een algemene huizenprijs die naar verwachting nog flink gaat zakken. Als het jullie 'droomhuis' is, is de situatie natuurlijk weer anders.

Laatst bijgewerkt door Ann op 28-04-09 12:07, in het totaal 1 keer bewerkt

**Geplaatst**: 28-04-09 12:05

Geplaatst: 28-04-09 12:05

Dit is geen makelaarstruc. Als ze een tegenbod zouden doen, dan willen ze nog wel meer in prijs zakken. Nu doen ze een openingsvoorstel en geven daar al mee aan niet meer in de prijs te willen zakken. Maar als je al aangeeft er niet veel verstand van te hebben is het misschien handig om iemand erbij te betrekken die er wel verstand van heeft. Of om een aankoopmakelaar te nemen. Ik weet niet waar je de hypotheek wilt afsluiten maar bij de Rabobank bieden ze je gratis een aankoopmakelaar aan. En bij de hypotheker zoeken ze alles voor je uit en helpen ze je tijdens het koopproces-onderhandelen. En kunnen ze je altijd advies geven.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:07

Geplaatst: 28-04-09 12:07

Ann schreef:
Een openingsvoorstel wat maar 2000 euro lager ligt dan de vraagprijs, heb ik mijn bedenkingen bij. Een gesprek is natuurlijk niets mis mee. Maar koop in deze tijden niet te snel. Kopers zitten in een voordeelpositie in mijn ogen door de crisis en een huizenprijs die naar verwachting nog flink gaat zakken. Als het jullie 'droomhuis' is, is de situatie natuurlijk weer anders.

Daar ben ik het niet helemaal mee eens, de huizenmarkt begint nu weer te lopen. Kijk maar op internet hoeveel huizen er de afgelopen weken al weer zijn verkocht.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:10

Geplaatst: 28-04-09 12:10

Een openingsvoorstel is een start van de onderhandelingen. Daarmee laat de tegenpartij zien dat ze bereid zijn om in onderhandeling te gaan met je maar dat ze jullie openingsbod als niet als eindbod zien (ergo; te laag vinden).

Je kunt je bedenkingen hebben bij een tegenbod van 2/m onder de vraagprijs van de verkopende partij maar als je niets weet van het pand (courantheid, ligging, vraagprijs) is dat naar mijn mening nergens op gebaseerd.

Vraagje aan TS: waarom neem je geen aankoopmakelaar in de hand? Je geeft zelf aan erg weining verstand van zaken te hebben, dan kan een aankoopmakelaar echt heel handig zijn. Ze hebben veel kennis en wijzen je op zaken waar je wss zelf niet aan denkt.

En nee, ik werk niet bij een makelaar.

Laatst bijgewerkt door Ir111 op 28-04-09 12:17, in het totaal 1 keer bewerkt

**Geplaatst**: 28-04-09 12:16

Re: Makelaars-trucs...

Geplaatst: 28-04-09 12:16

Ir111 heeft het juist! (En ja, ik werk wel bij een makelaar)
En ik raad ook aan een aankoopmakelaar in de arm te nemen.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:20

Re: Makelaars-trucs...

Geplaatst: 28-04-09 12:20

Aankoopmakelaar is zonde geld joh

Als je zelf gewoon overlegt en overdenkt wat het huis je waard is , voor welke prijs je het wilt hebben , probeer het dan voor elkaar te krijgen om het voor die prijs te krijgen.

Lukt het niet : dan niet. Dan komt er wel weer een ander huis langs.

Daar heb je geen makelaar voor nodig hoor , want ook dan moet je nog steeds zelf bepalen wat je er aan uit wilt geven + heb je nog eens de extra kosten van die makelaar....

Een bedrag noemen kun je zelf toch ook wel

En als je het pand goed wilt leren kennen dan kun je een aankoopkeuring van de Vereniging Eigen Huis laten doen , dan weet je precies waar je aan toe bent en wat er wel of niet mis is met dat huis. Ben je veel goedkoper uit en heb je ook nog een controle door iemand die veel meer technisch verstand van huizen heeft dan een gemiddelde makelaar

**Geplaatst**: 28-04-09 12:22

Geplaatst: 28-04-09 12:22

sjanien schreef:
Daar ben ik het niet helemaal mee eens, de huizenmarkt begint nu weer te lopen. Kijk maar op internet hoeveel huizen er de afgelopen weken al weer zijn verkocht.

En heb je het dan over voorlopige koopcontracten die getekent zijn of mutaties in het kadastrale register? Ik vermoed de laatste, en dan zegt het dus helemaal niets over de huizemarkt. Die huizen kunnen goed een half jaar of een jaar geleden al verkocht zijn geweest, maar nu pas overgedragen.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:29

Geplaatst: 28-04-09 12:29

Ir111, exacte info over deze woning ontbreekt inderdaad en misschien is het wel een hele reele vraagprijs voor dít huis.
Maar over het algemeen genomen vind ik 2000 euro veel te weinig onderhandelingsruimte. Ik zal altijd proberen er meer uit te halen.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:34

Re: Makelaars-trucs...

Geplaatst: 28-04-09 12:34

Anderzijds, als de verkopende partij nog geen nieuw huis heeft gekocht en dus ook geen haast hebben kan ik het me goed voorstellen

Wij hebben onlangs ook de vraagprijs voor ons nieuwe huis betaald

**Geplaatst**: 28-04-09 12:34

Geplaatst: 28-04-09 12:34

@ Ann: een openingsvoorstel van 2/m lager betekent niet dat er maar 2/m onderhandelingsruimte is. Dat betekent dat dit een gebaar is dat ze willen onderhandelen en nu wachten op t tegenvoorstel van de geinteresseerde (een verhoging van hun eerste bod en niet een bod wat tussen het voorstel van de verkoper en de vraagprijs ligt).

**Geplaatst**: 28-04-09 12:35

Geplaatst: 28-04-09 12:35

sjanien schreef:
Daar ben ik het niet helemaal mee eens, de huizenmarkt begint nu weer te lopen. Kijk maar op internet hoeveel huizen er de afgelopen weken al weer zijn verkocht.

Even een berichtje van 21-04-09 van de site van het CBS:

Citaat:
Conjunctuurbericht, dinsdag 21 april 2009 9:30

Prijsdaling koopwoningen zet door
De prijzen van verkochte bestaande woningen waren in maart gemiddeld 1,5 procent lager dan een jaar eerder. Dit is de tweede maand op rij dat de prijzen van koopwoningen lager waren. De prijsdaling in februari was de eerste sinds de start van de meting in januari 1995. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in maart 2008. Appartementen daalden met 2,6 procent het meest in prijs. De prijsdaling van tussenwoningen was met 0,8 procent het kleinst.

Drenthe, Utrecht en Zeeland waren de enige provincies waar de prijzen van koopwoningen hoger waren dan een jaar eerder. In de overige provincies waren de prijzen lager. De grootste daling deed zich voor in Friesland, waar koopwoningen 3,8 procent goedkoper waren dan in maart 2008.

Vergeleken met februari 2009 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,9 procent. Alle typen woningen waren goedkoper. De prijzen van twee-onder-een-kapwoningen daalden met 2,2 procent het meest.

Het aantal transacties was voor de vijfde maand op rij fors lager dan een jaar eerder. In maart wisselden 9,6 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is bijna 30 procent minder dan in maart 2008. Van alle woningtypen en in alle provincies liep het aantal verkopen fors terug.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:37

Geplaatst: 28-04-09 12:37

Aha, op die manier. Bedankt voor deze uitleg.

Wij zijn ook nog maar net bezig met huizen kijken enz.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:37

Geplaatst: 28-04-09 12:37

Een goede (aankoop) makelaar kan een hoop regelwerk van je overnemen en wordt geacht bouwkundig inzicht te hebben. Ze kunnen een hoop informatie snel krijgen (kadaster, huidige woz-waarde). Vergeet niet dat als je zelf onderhandelt er wel van je verwacht wordt dat je het een en ander uitgezocht hebt, het zogenaamde onderzoeksplicht, zodat je later niet voor verrassingen komt te staan. Een aankoopmakelaar rekent vaak pas een bedrag als er ook daadwerkelijk gekocht wordt.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:43

Geplaatst: 28-04-09 12:43

Idd begint de huizenmarkt alweer langzaam te lopen (zegt deze dochter van makelaar) en het is ALTIJD verstandig om een aankoopsmakelaar mee te nemen. Die heeft veel verstand van de do's en dont's, ik kan je legio verhalen vertellen van mensen die zichzelf vreselijk in de vingers gesneden hebben omdat ze te weinig verstand hadden om verstandig een huis te kopen.

Zeg nou zelf: Je adviseert een leek toch ook om een expert mee te nemen als die een paard gaat kopen? Waarom zou je zoiets belangrijks als een huis dan wel zonder deskundige doen?

**Geplaatst**: 28-04-09 12:47

Re: Makelaars-trucs...

Geplaatst: 28-04-09 12:47

Een aankoopmakelaar kost je alleen wel een euro of 2000, een bouwtechnische keuring door mensen die er echt verstand van hebben kost ergens tussen de 250 en 300 euro

Als ik een paard ga ik ook iemand meenemen die verstand er van heeft of het een goed paard is, maar uiteindelijk gaat het om de klik die je moet hebben, en het bedrag dat je maximaal wilt uitgeven. Bij zowel een huis als een paard kan ik de laatste dingen prima zelf bepalen.

**Geplaatst**: 28-04-09 12:52

Geplaatst: 28-04-09 12:52

Een crisis of vraagprijs of wat dan ook zegt niks over de waarde van een woning vergeleken met een vraagprijs

Voor iedere woning is dat weer anders.

De ene verkoper / makelaar zet zeer hoog in , de andere veel realistischer.
De ene verkoper is bereid veel te zakken , de ander maar weinig.
De ene verkoper heeft veel haast , de ander niet.

Uiteindelijk gaat het er gewoon om hoeveel een geïnteresseerde maximaal voor het huis over heeft , en hoeveel een verkoper er minimaal voor wil hebben.

Als je dat bedrag vantevoren bepaalt dan kun je nooit een miskoop doen. Kun je alleen maar proberen om mazzel te hebben en er een betere prijs uit te slepen , dat is dan mooi meegenomen.

Normaal zou ik als koper ook minimaal 10% onder de vraagprijs willen zitten voor de uiteindelijke verkoopprijs.

Maar als het huis gewoon ècht meer waard is , en / of de verkoper verkoopt het simpelweg niet voor minder en de koper vindt het huis de vraagprijs wel waard , dan heb je voor de vraagprijs toch ook een mooie deal , iedereen tevreden

Het staat alleen wat minder "stoer" als je er (bijna) niks af hebt gekregen

En de goedkopere huizen daar valt sowieso vaak maar weinig op af te dingen.

Tsjikkie : Kadaster en WOZ-waarde opvragen daarvoor heb je echt geen aankoop-makelaar nodig. Dat regel je binnen een paar minuten zelf.
En die bouwtechnische keuring laat je door iemand doen die er echt veel verstand van heeft , een doorsnee makelaar is dat zeker niet i.m.o.

En met zo'n bouwtechnische keuring voldoe je meer aan je onderzoeksplicht dan dat je zo'n 3-delig pak erdoorheen laat gaan

Daarnaast kun je gewoon bij de verkopende partij door henzelf ondertekende info opvragen zoals dus de WOZ-waarde en een hele lijst met vragen waaruit heel goed de staat van het huis naar voren komt. Als ze daar onwaarheden in zetten dan zijn ze toch echt zelf aansprakelijk daarvoor en heb je dat risico , van onaangename verassingen achteraf / niet aan je onderzoeksplicht voldoen , ook weer afgedekt.

De verkopende partij wil het huis graag kwijt en ook liefst zonder gezeur achteraf , dus die zullen hun best doen om het je naar de zin te maken en je van alle info te voorzien.

Maar als je nu echt heel onzeker bent of er geen zin in hebt of gewoon makkelijk geld verspilt

dan kun je er natuurlijk altijd een aankoopmakelaar bij halen. Als iemand daar een beter gevoel bij heeft moet 'ie het vooral doen , dat is dan alleen maar verstandig

Ik zal zelf nooit een aankoopmakelaar in de arm nemen in ieder geval. Tenzij je wellicht wil dat zo iemand een huis voor je zoekt , en dat beter kan dan jijzelf vanwege tijdgebrek of afstand o.i.d.

**Geplaatst**: 28-04-09 13:02

Re: Makelaars-trucs...

Geplaatst: 28-04-09 13:02

(Pmarena, je hebt deels gelijk, vind ik)
In iedergeval TS, mocht je toch besluiten zelf verder te gaan, zorg dan wel dat je een goede rechtsbijstandsverzekering hebt, wellicht heb je dat niet nodig, maar mocht het wel zo zijn, dan weegt dat kleine bedrag aan premie niet of tegen de lasten.

**Geplaatst**: 28-04-09 13:12

Geplaatst: 28-04-09 13:12

odetteke schreef:
Een aankoopmakelaar kost je alleen wel een euro of 2000, een bouwtechnische keuring door mensen die er echt verstand van hebben kost ergens tussen de 250 en 300 euro Als ik een paard ga ik ook iemand meenemen die verstand er van heeft of het een goed paard is, maar uiteindelijk gaat het om de klik die je moet hebben, en het bedrag dat je maximaal wilt uitgeven. Bij zowel een huis als een paard kan ik de laatste dingen prima zelf bepalen.

Ik neem aan dat je paard geen 2 ton kost.

**Geplaatst**: 28-04-09 13:27

Geplaatst: 28-04-09 13:27

Stoeptegel schreef:
Ik neem aan dat je paard geen 2 ton kost.

Helaas niet

Maar al zou het paard wel 2 ton kosten, dan nog gaat het om de klik die je moet hebben, toekomstperspectieven en het geld dat je zelf maximaal wil besteden (op voorwaarde dat het beest door de keuring komt uiteraard), zo ook met een huis. Bouwtechnisch is het goedgekeurd, zelf kan je je verdiepen in wat het huis en de buurt je te bieden hebben, wat wil je verbouwen en wat gaat dat kosten (als je daar niet veel verstand van hebt neem je een aannemer mee) en hoeveel vind je het huis waard.... het enige dat een aankoopmakelaar als meerwaarde heeft is dat hij wat meer verstand van onderhandelen heeft (maar wie zegt dat hij het niet op een dealtje gooit met de verkopende makelaar, tijd is geld immers

)

**Geplaatst**: 28-04-09 13:45

Geplaatst: 28-04-09 13:45

Je kunt denk ik beter je geld besteden aan een goede bouwtechnische keuring dan aan een aankoopmakelaar. Het is allmaal een kwestie van vraag en aanbod en wat het huis jou waard is. In plaats van je blind te staren op 2.000 of misschien wel 10% korting, kun je veel beter even onderzoeken of de prijs reëel is. Vraag jezelf daarbij af of als jij dit huis weer zou moeten verkopen, of jij denkt het kwijt te kunnen voor deze prijs. Prijs is daarbij niet het enige wat van belang is. De belangrijkste 3 aspecten bij de aankoop van een woning zijn: locatie, locatie, locatie. Huizen op een goede locatie verkopen altijd beter. Hoewel je natuurlijk geen huis koopt om meteen weer te vertrekken, kun je daar maar wel beter alvast rekening mee houden. Mocht je ooit in de situatie terecht komen dat je moét verkopen en druk hebt om dat vooral ook snel te doen, dan scheelt het nogal of je op een goede locatie zit of niet. Waar staan andere huizen in dezelfde buurt voor te koop? Ga daar ook eens bezichtigen, ook al zijn ze niet je eerste keus. Dat is namelijk de enige manier om de prijzen te vergelijken. Als je een huis in werkelijkheid bekijkt dan kun je er een heel ander gevoel bij hebben dan van een paar foto's. Misschien betaal je voor een ander huis 10.000 EUR meer, maar heb je voor 20.000 EUR minder kosten. Dat zijn allemaal dingen die je alleen te weten komt door te gaan kijken, eens een paar keer op verschillende tijdstippen door de wijk te lopen, met mensen uit die buurt te praten en vooral door te vergelijken.
Het kan ook heel handig zijn lid te worden van de "Vereniging Eigen Huis". Zij hadden een uitgave "Bestaand Huis Kopen" met hele nuttige tips en adviezen. Misschien heb je daar wat aan.
Veel succes!

**Geplaatst**: 28-04-09 13:50

Geplaatst: 28-04-09 13:50

En misschien heb je hier ook wat aan? En je goed afvragen in wat voor wijk het huis staat, het er gehorig is, veel verkeer etc, etc.

**Geplaatst**: 28-04-09 20:34

Geplaatst: 28-04-09 20:34

Falona schreef:
sjanien schreef:
Daar ben ik het niet helemaal mee eens, de huizenmarkt begint nu weer te lopen. Kijk maar op internet hoeveel huizen er de afgelopen weken al weer zijn verkocht.

En heb je het dan over voorlopige koopcontracten die getekent zijn of mutaties in het kadastrale register? Ik vermoed de laatste, en dan zegt het dus helemaal niets over de huizemarkt. Die huizen kunnen goed een half jaar of een jaar geleden al verkocht zijn geweest, maar nu pas overgedragen.

Ik heb het over voorlopige koopcontracten en die dus ook over gaan in de koop van de woning. De laatste weken zijn er hier in de plaats op de funda site er zo'n 15 huizen verkocht in onze prijscategorie.

**Geplaatst**: 28-04-09 20:50

Geplaatst: 28-04-09 20:50

Een collega van mij heeft heel veel gehad aan de door hun gekozen aankoopmakelaar!

Deze heeft hun veel werk weg genomen en goed geadviseerd.

Maar dan moet je wel een goede vinden idd, je moet je aankoopmakelaar vertrouwen, anders werkt het niet.