Bokt.nl

**Geplaatst**: 06-11-22 10:11

Geplaatst: 06-11-22 10:11

Achterom schreef:
Veel makelaars weten dit soort dingen niet hoor...

Dat verbaasd me eigenlijk, 'onze' makelaar weet op dit soort vragen meestal wel het antwoord.

**Geplaatst**: 06-11-22 10:23

Geplaatst: 06-11-22 10:23

Ik kwam dit topic tegen, wilde reageren maar ik zie dat er al vrij veel gereageerd is. Ik reageer eerst op een aantal reacties en vervolgens op de OP. Overigens ga ik niet in op de financieringsaspecten, want daar heb ik geen weet van. De wetgeving op dat vlak wijzigt momenteel in rap tempo vanwege alle ontwikkelingen op economisch vlak.

JustMe8484 schreef:
https://Www.ruimtelijkeplannen.nl
Daar kun je het bestemmingsplan van de locatie inzien. Dan krijg je dus ook de regels van dat plan. Naast dat je moet kijken naar wat er nu wel mag kun je nog kijken naar de wijzigingsbevoegdheid. Daar staat wat er allemaal nog redelijk makkelijk toegestaan kan worden als je wat anders wil.
Mocht je er niet uit komen wil ik wel mee kijken..wij hebben een x uitleg gehad van een makelaar die metname werkt in buitengebied. En ik begin na diverse plannen bekeken te hebben er wel handig in...

Je zou ook eens contact op kunnen nemen met een makelaar van agrivesta. Daar hebben wij een vrij blijvend kennismakings gesprek gehad en enorm veel info gehad. Op het moment dat wij nu een locatie vinden en aan willen kopen gaan wij hun zeker in de hand nemen...

Klopt, gedeeltelijk.
Het klopt dat je op ruimtelijkeplannen veel bestemmingsplannen in kunt zien. De bestemmingsplannen die ouder zijn staan er echter niet op. Bovendien is een wijzigingsbevoegdheid niet noodzakelijkerwijs 'eenvoudiger'. Hoe eenvoudig het is hangt ten eerste af van de specifieke situatie en de kwaliteit van de adviseur die verantwoordelijk is voor het opstellen van de benodigde documenten. Het feit wil namelijk dat een wijzigingsbevoegdheid praktisch hetzelfde kunstje is als het wijzigen van een bestemmingsplan.

Afwijkingsmogelijkheden zijn daarentegen wel daadwerkelijk lichtere procedures, waarbij de proceduretijd veelal beperkt blijft tot acht weken.

fokfanaat schreef:
je zou toch denken met alle stikstofellende dat gemeente er belang bij heeft op de agrarische functie eraf te halen

Het is niet de agrarische bestemming die stikstof uitstoot, het is de activiteit (bouwen, autorijden, werken van machines, mest, uitademen... etc.) Een lege bestemming in dat opzicht heeft als voordeel dat er naar verwachting geen stikstof uitgestoten zal worden, maar dat is een hypothese. Bovendien is een bevoegd gezag bij wet verplicht om te zorgen dat ieder perceel een passende en bruikbare bestemming heeft.

meggiemeg schreef:
Als particulier is het erg lastig om een hypotheek te krijgen op een agrarische bestemming, je kunt inderdaad de bestemming proberen om te zetten van agrarisch naar woonboerderij, kost het nodige en zal tegenwoordig wel wat makkelijker gaan dan jaren terug (ivm al het stikstofgebeuren en liever minder boeren dan meer) maar garantie zal de gemeente op voorhand niet geven dus bij nee ben je een hoop centen kwijt.

Dit is eigenlijk een misvatting, maar om andere redenen dan stikstof. Het is namelijk niet dat de overheid als enige drijfveer 'de stikstofopgave' heeft. Er speelt maatschappelijk en economisch veel.

Momenteel zul je bij veel overheden stuiten op een capaciteitsprobleem. Er is in dit vakgebied een enorm tekort aan arbeidskrachten en er zit bovendien een enorme wetswijziging aan te zitten (1 juli volgend jaar, zou 1 januari zijn) wat procedureel zodanig veel implicaties heeft en voor een heleboel onduidelijkheid zorgt waardoor veel organisaties terughoudend zijn met het in procedure brengen van nieuwe plannen.

ClaudiaHS schreef:
Hoe zit het dan met een woning die deels agrarisch is?
Hier stond een woning te koop, waarvan de woning en 2000m2 beschreven stond op wonen en 12000m2 weide als agrarisch.

Dit komt vaker voor dan je zou verwachten. Vaak wil een gemeente bebouwing zoveel mogelijk geclusterd zien (per perceel maar ook op gebiedsniveau). Wanneer het hele perceel een woonbestemming zou krijgen, zou dit tot gevolg hebben dat de eigenaar op grond van bijvoorbeeld vergunningvrij bouwen een lappendeken aan gebouwtjes kan realiseren over het hele perceel. Het perceel met de woonbestemming kun je gebruiken om alle aan wonen verwante functies uit te oefenen (waaronder tuin). De agrarische bestemming is geschikt om te gebruiken als grasland, ontwikkeling van natuur wat gebiedseigen is of landbouwhuisdieren de weiden.

juval schreef:
Misschien een paar schapen erbij nemen, dat je dan als agrariër gezien wordt.
Maar ik zou inderdaad wel naar een adviseur gaan in deze. veel succes!!

Ik zie verschillende mensen opperen om enige agrarische activiteiten te ontwikkelen om een agrarische functie aan te tonen. Echter, wanneer het geen omvang betreft die bedrijfsmatig zou kunnen zijn dan kom je hier niet mee weg.

manzano schreef:
Tja, je geeft iemand wel een paar ton cadeau op die manier.

@TS: je zou nog wel kunnen kijken of de betreffende gemeente een regeling heeft voor omzetting naar een plattelandswoning. Dat is een tussenvariant (je houdt de agrarische bestemming, maar mag er particulier wonen.... is ook financierbaar met hypotheek). Vergt ook een bestemmingswijziging, maar omdat het om een nevenaanduiding gaat is dit soms makkelijker, dan totale wijziging.

Deze zag ik overigens een beetje aankomen: de plattelandswoning. Wordt vaak geopperd als heilige graal der oplossingen, maar dit heeft veel meer haken en ogen dan op het eerste oog blijkt.

Zo geniet een plattelandswoning geen enkele bescherming tegen geur, uitstoot, geluid, overlast e.d. van omringende bedrijven. Dus ook niet overlast ten gevolge van groot/zwaar transport. Je zou denken: geen probleem, ik wil immers landelijk wonen. Maar de omgeving houdt in het andere geval juist rekening met de belemmeringen waardoor je een acceptabel woon-/leefklimaat hebt. De praktijk is al vele male minder rooskleurig gebleken. Het gevolg is vaak burenruzies, eindeloze stromen van handhavingsverzoeken en de gemeente die met de situatie wordt opgezadeld omdat ze met handen en voeten zijn gebonden.
Bovendien is de exercitie gelijk. De bestemming moet nog steeds gewijzigd worden, er moeten net zoveel onderzoeken en rapporten aangeleverd worden en dezelfde procedurele stappen doorlopen worden.

Dat nu wat een bestemmingsplanprocedure impliceert. :')

Een bestemmingsplanprocedure en een uitgebreide omgevingsvergunning (of projectomgevingsbesluit, omgevingsvergunning met uniforme openbare voorbereidingsprocedure etc) is in grote lijnen vergelijkbaar. Kleine procedurele verschillen, qua leges zijn de kosten aan de gemeente vaak ook vergelijkbaar en op lange termijn is het resultaat ook vergelijkbaar. Maar laat ik hier uitgaan van de bestemmingswijziging.

De gemeente moet voor de procedure enkele stappen doorlopen. De aanvang begint met vaak met een principeverzoek of concept-ontwerpbestemmingsplan waar een gemeente een principe-uitspraak over doet (of intentieverklaring afgeeft). Uit dit plan moet voldoende blijken wat je er precies wilt gaan doen, inclusief plattegronden en een onderbouwing waar de ruimtelijke haalbaarheid al op ingeschat moet kunnen worden.

Als de gemeente vervolgens instemt, kun je jouw plan verder (laten) uitwerken. Let wel, dit is bijzonder specialistisch werk en op eigen houtje - als je er niet voor verder geleerd hebt - kom je hier vaak niet uit . Je hebt een plankaart nodig, regels, bijbehorende toelichting (wat tot de vaststelling de ruimtelijke onderbouwing heet). De ruimtelijke onderbouwing is gebaseerd op allerhande onderzoeken. Historisch onderzoek naar de locatie om verdachtmakingen op verschillende vlakken in te kunnen schatten (bijvoorbeeld op het gebied van bodemkwaliteit of archeologie/cultuurhistorie). Maar ook onderzoeken om het woon-/leefklimaat te kunnen beoordelen, zoals een geluidsonderzoek, bodemonderzoek, evt. ander milieuhygiënische onderzoeken (locatieafhankelijk). Verder zal er bekeken moeten worden welke ecologische waarden op het perceel aanwezig zijn, want het is veelal verboden om zonder natuurvergunning bepaalde soorten dieren of planten (dreigen te) aan te tasten.

Zodra dit alles boven tafel is, start een gemeente een wettelijk vooroverleg (alhoewel dit veelal administratieve handelingen zijn). Dit stelt een provincie, waterschap en andere overheidspartners in staat om hun input te leveren. Bij sommige gemeenten is het gewoonte om het plan in deze periode al in concept ter inzage te leggen om te participatie te bevorderen. Heb je deze fase doorlopen dan besluit het college van burgemeester en wethouders of het ontwerpbestemmingsplan wordt vastgesteld, in het andere geval moet het plan soms worden aangepast of, wanneer er redenen zijn om dat aan te nemen, is gebleken dat het bij nader inzien geen haalbaar plan is. In dat geval wordt het niet vastgesteld.

Hier kun je niet zoveel tegen doen omdat een bestemmingsplan een ambtelijk besluit is en geen besluit op aanvraag (hoe gek dit ook klinkt). De gemeente bepaalt in absolute zin zelf of ze een bestemmingsplan vaststelt of niet.

Als het ontwerpbestemmingsplan kan worden vastgesteld, dan wordt het (opnieuw) zes weken ter inzage gelegd. Een ieder (écht iedereen) heeft het recht en de gelegenheid om hierop een zienswijze in te brengen, schriftelijk dan wel mondelijk. De gemeente zal hier na afloop van de inzagetermijn op reageren met een Nota van Zienswijzen, wat met het ontwerp bij de gemeenteraad wordt aangeboden voor besluitvorming. De initiatiefnemer en personen die zienswijzen hebben ingediend krijgen naderhand een geanonimiseerde reactie op die zienswijzen toegestuurd (i.v.m. de privacywetgeving worden de persoonsgegevens van die mensen immers afgeschermd). De gemeenteraad besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan. Als die instemmen, dan is de wijziging vastgesteld, maar treedt nog niet in werking.

Na bekendmaking/publicatie start namelijk de beroepstermijn (wederom zes weken). Mensen die het niet eens zijn kunnen dan beroep in stellen. De rechter zal zich dan over de bewaren buigen.

Waar veel mensen zich overigens niet van bewust zijn en wat serieuze financiële implicaties kan hebben is planschade. Als initiatiefnemer ben je namelijk aansprakelijk wanneer de omringende percelen belemmerd worden in hun gebruik. Dit kan flink in de papieren lopen en een verzoek om planschade kan ingediend worden tot 5 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De gemeente beoordeeld of zo'n verzoek terecht is, op grond van extern ingewonnen onafhankelijke planschadeadviseurs. Zeker in agrarisch/landelijk gebied waar een bestemming omgezet wordt in een woonbestemming is dit iets om rekening mee te houden.

Niet onbelangrijk: een makelaar is geen specialist op dit vlak en bovendien hebben zij belang bij verkoop

Dus je zal de eerste en laatste niet zijn waarbij de situatie rooskleuriger wordt geschetst door de makelaar en nadien met de gebakken peren zit. Laat je dus goed adviseren door een specialist op het gebied van planologie/ruimtelijke procedures.