Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 12-09-18 22:33

Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 12-09-18 22:33

Hey bokkertjes,

ik ben op zoek naar tips mbt mijn huidige huurhuis, ik ga sowieso langs bij het juridisch loket maar ik kom daar het liefst aan met heldere vragen en goed voorbereid, ook mbt zaken waar ik misschien nog helemaal niet over heb nagedacht of geen weet van heet. Dus ik hoop dat jullie mij verder kunnen helpen.

Het punt is als volgt:
4 jaar geleden ben ik voor een spotprijs in een huis van een kennis gaan wonen (550,- voor 2 bovenverdiepingen, +/- 70m2 waarvan 60m2 bewandelbaar. Dakterras van +/- 15m2, daarnaast nog 20m2 waar ik geen gebruik van mag maken + een schuur op het dakterras van 12m2.

Dit huis is 2,5 jaar geleden verkocht aan mijn nieuwe huisbaas, deze heeft een dakraam vervangen die vergaan was en een zijraam enkelglas zonder ventilatie vervangen voor dubbelglas met ventilatie. Ventilatie is nogal een probleem in het huis omdat de voorkant compleet verzegeld is, ramen kunnen dus niet open. Met name wegens overlast van nabijgelegen kroegen en de afwezigheid van dubbelglas. Voor dit dakraam en zijraam ben ik 50 euro p mnd meer gaan betalen.

Ik heb zelf een achterdeur a 200 euro vervangen (goodwill creeeren) die achteraf al betaald bleek te zijn door mijn oude huisbaas aan mijn nieuwe huisbaas. (Detail).

Begin dit jaar zijn 2 gaskachels vervangen voor 5 radiatoren, is de oude geiser vervangen voor een degelijke ketel en is de stoppenkast vervangen voor een nieuwe. Ook hier ben ik 50 euro meer voor gaan betalen. Dan heb je nog de jaarlijkse 2% verhoging en nutsvoorzieningen die voorheen in 1x werden betaald aan het eind van het jaar, maar nu bij de huur in zitten. Al met al hebben we het nu over 709,- exclusief gas, electra en water.

Nu zijn de problemen als volgt:

- Al jarenlang daklekkage, hier zijn meerdere dakdekkers bij komen kijken, is 2x aan gerepareerd, het lekt nog steeds, als het regent staat er een plas water in mijn slaapkamer.
- Het huis is niet geïsoleerd, tocht een kiert aan alle kanten.
- Op 2 ramen na is er geen dubbele beglazing.
- Door een verrot kozijn is een ruit gebarsten.
- Als het waait sneeuwt het in mijn achtertuin (overdrijf ik niet) omdat het verf afbladdert, er zit mos en schimmel onder de verf.
- Ik kan elke week boenen in de badkamer omdat ik enorm last heb van zwarte schimmel. (Zover ik weet niet in de muren, maar door gebrekkige ventilatie blijf ik aan de gang).
- Alle deuren en kozijnen op de zuidkant zijn helemaal kapot gebrand, barsten springen erin, verf valt eraf, deuren en ramen klemmen omdat ze volzuigen met vocht.
- Het plafond is niet brandbestendig (niks is brandbestendig)
- Er zit een mix van geaarde en ongeaarde stopcontacten.
- Er is geen brandblusser (wel rook- en gasmelder).
- Ik heb regelmatig stroomstoringen, met als gevolg kapot apparatuur. Netwerkbeheer geeft aan dat het hoogst waarschijnlijk met water te maken heeft dat in de stroomdraden komt. De spanningspieken zijn dusdanig hoog dat zelfs apparatuur dat niet aan staat (ook niet op stand-by) een klap krijgt.
- Scheuren in de muren die eerder al problematisch zouden zijn maar dat nu ineens niet zijn >;)

- Stopcontacten nog geen 5 cm bij het gasfornuis vandaan.
- En ga zo nog maar even door.

Nu kan ik op zich goed opschieten met mijn huisbaas, maar op het moment dat het aan komt op zakelijke dingen gaat het mis. Er is geen geld, het is niet nodig, het kan door mij komen, ik moet maar dit en dat testen, het huis is een monument dus dit en dat kan niet veranderd of vervangen worden (huis is geen monument kwam ik later achter...) en ga zo maar door. Ik word er moedeloos van. Het liefste ga ik hier weg, maar hier in de buurt zijn er geen betaalbare woningen te vinden die wel aan mijn eisen voldoen (goed geïsoleerd, veilig etc). Is ook wel logisch (al verbaas ik me echt hoe erg de prijzen skyrocket zijn gegaan de laatste jaren, ik heb dan ineens geen recht meer op huursubsidie als ik dat zou doen en ik ben er wel afhankelijk van). Maar aan de andere kant, ik ben bezig met de start van mijn eigen zaak, ik wil graag een huis kopen en hoop dat binnen een paar jaar voor elkaar te kunnen krijgen. Ik heb echt geen zin om te gaan vluchten voor huisbaas nummer zoveel waar ik gedoe mee heb, in de hoop dat ik met huisbaas zoveel-en-één geen problemen heb (wat ik onwaarschijnlijk acht) dikke kans dat ik van de regen in de drup val.

Eindconclusie: Ik wil duidelijk in kaart brengen wat mijn rechten zijn, wat ik wel en niet kan eisen, en waar ik rekening mee moet houden. Ik hoop dus dat jullie mij kunnen helpen om met een helder verhaal naar het juridisch loket te kunnen stappen.

Thanks!

**Geplaatst**: 12-09-18 22:39

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst: 12-09-18 22:39

https://www.huurcommissie.nl/

**Geplaatst door de TopicStarter** : 12-09-18 22:49

Geplaatst door de TopicStarter : 12-09-18 22:49

Thanks, het gaat in mijn geval echter om een particuliere huurwoning, dus niet via de woningbouw. Dat maakt het al weer wat lastiger. Daarnaast wil ik niet zo zeer mijn huur omlaag, maar ik wil de staat van de woning omhoog want naar mijn mening is dat gewoon ronduit slecht/gevaarlijk/ongezond.

Punt is alleen dat mijn huurbaas mij eruit wil hebben zodat ze de hele boel kan strippen en het kan gaan verhuren als AirBNB, gestoffeerd verhuren of verkopen. Dat is uiteindelijk de reden waarom ze niks doet aan onderhoud.

Nu is het wel mogelijk om mijn woning te laten upgraden door haar, maar dan verwacht ze een hogere huur terwijl ik van mening ben dat, op zijn minst het gros van de punten, gewoon voor haar rekening moet zijn.

Moet ik meer gaan betalen dan heb ik geen recht meer op huursubsidie...

**Geplaatst**: 12-09-18 22:54

Geplaatst: 12-09-18 22:54

Particulier of via woningbouw maakt niet uit. Je kan ook de calculator op de website gebruiken om uit te rekenen wat een redelijke huurprijs zou zijn voor je woning. Heel eerlijk, in 2018 is centrale verwarming geen luxe meer maar een standaard, dat je daar extra voor moet gaan betalen net als voor fatsoenlijke ramen is eigenlijk van de zotte.

**Geplaatst**: 12-09-18 22:57

Geplaatst: 12-09-18 22:57

Je mag altijd de HC inschakelen..heeft niets met de woningbouw van doen. Die bepalen de max huur ahv een punten systeem.

Niet geschoten is altijd mis.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 12-09-18 23:08

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 12-09-18 23:08

Thanks studiemiep, ik ga het even dubbel checken.

Zonnebloem, de calculator klopt precies met mijn woning, de huur klopt dus feitelijk, er wordt alleen niet in acht genomen dat er serieuze gebreken zijn, hier is ook geen puntensysteem voor. Maar dat is precies waar de problemen zitten.

En het blijkt wel weer dat ik teveel uitga van de eerlijkheid van de mens, ik ben er van uit gegaan dat een huursverhoging niet meer dan redelijk was...

**Geplaatst**: 12-09-18 23:28

Geplaatst: 12-09-18 23:28

Maar dan moet je ook nog even doorbladeren naar het gebrekenboek. Ik ben er vrij zeker van dat zodanig slechte ventilatie dat het schimmelt je een serieuze huurkorting oplevert, totdat het is opgelost.

Orienteer je even op de gebreken, schrijf je huurbaas formeel aan dat het nu echt een keer opgelost moet worden omdat je anders echt stappen moet gaan ondernemen richting de huurcommissie, en volg dat dan ook op.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -onderhoud

Staat zelfs een modelletje op.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 12-09-18 23:55

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 12-09-18 23:55

Thanks, toevallig net het gebrekenboek doorgelezen, ik denk dat ik zo al een tiental punten heb... En enkele die ik op eigen kosten zelf al heb opgelost (zoals deur naar badkamer, nieuwe deur naar buiten etc) Schimmel komt door condensatie en beslaat het hele plafond van mijn badkamer, gang en beide slaapkamers, als ik niet 1x per maand met een agressief spulletje (waar ik een mondkapje bij op moet doen) het hele plafond schoonmaak. Dan heb ik het nog niet eens over de voegen die ik elke week sta te ont-schimmelen.

Naja en dan verder ramen die niet open kunnen, deuren en ramen die klemmen en kieren... Ik heb het al opgenoemd, kwam er nog een paar extra tegen, ik ga dus even een mooi lijstje maken, maak er een mooi pakket van, stuur deze door naar mijn huisbaas in combinatie met het gebrekenboek, dan wacht ik even af hoe zij reageert (hopelijk is die stap al genoeg om haar aan te zetten toen actie) en anders actie ondernemen bij de huurcommissie.

Nou zei een vriend van mij dat ik echt langs moest bij de het juridisch loket. Is dit raadzaam? Of kan ik beter bij de huurcommissie aankloppen? Of beiden?

**Geplaatst**: 13-09-18 00:00

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst: 13-09-18 00:00

Juridisch loket is niet heel zinvol, die gaan je doorverwijzen naar de huurcommissie. Dat is bovendien goedkoper dan de route via de rechter. Voor een procedure bij de huurcommissie krijg je geen gesubsidieerde rechtsbijstand.

**Geplaatst**: 13-09-18 10:35

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst: 13-09-18 10:35

Een huurder betaalt € 25 aan leges voor de HC (imo een schijntje.....)

Echt stuur het pakket met de email en desnoods aangetekend. En zet er ook een redelijke termijn in kwa oplossing (even kijken op de site van de HC of er iets van termijnen instaan). Benadruk sowieso bij geen/onvoldoende oplossing dat je de HC gaat inschakelen (en doe dit dan ook!)

**Geplaatst**: 13-09-18 10:49

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst: 13-09-18 10:49

Als het huis in die staat verkeerd waarin jij zegt dat het verkeerd was ik in de eerste instantie ziezo al niet akkoord gegaan met de nieuwe huur totdat het een volwaardige gezonde woning was geworden.

Zwarte schimmel veroorzaakt gewoon longkanker en de sporen blijven zonder goede ventilatie wekenlang in je huis hangen. En bij jou komt het ook nog is terug, dat is helemaal niet oké!

Ik idd eerst alle punten aankaarten een redelijke termijn geven om de dingen op te lossen. En als dat niet gebeurd dan maar flinke stappen ondernemen en via de huurcommissie huurverlaging regelen tot het wel opgelost is. Of totale kwijtschelding van de huur tot het opgelost is.

Ik vind dat jij nog ontzettend vriendelijk bent voor iemand die weet dat ze haar huis op deze manier uitgewerkt wordt.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-09-18 11:36

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 13-09-18 11:36

Thanks voor alle reacties, ik neem alles mee, ga vanavond beginnen met het rapport opstellen en mijn huisbaas redelijkerwijs inlichten. Nu is huurverlaging met terugwerkende kracht (want dat doen ze dus ook) wel erg aantrekkelijk, maar liever los ik het op met mijn huisbaas zelf, al ist maar voor de lieve vrede.

Klopt inderdaad dat ik me teveel laat gebeuren, ik heb de fijne eigenschap dat ik me erg goed kan inleven in anderen en mezelf daarbij vergeet.. Is nog een heel gevecht om dat te doorbreken.

**Geplaatst**: 13-09-18 11:44

Geplaatst: 13-09-18 11:44

Oef, van zo'n slechte staat schrik ik wel hoor! Het bedrag dat je aan huur betaalt is voor het oppervlak zeker niet slecht (uit ervaring kan ik je vertellen dat je voor zo'n grote woning in het Gooi over het algemeen al gauw €900 of meer betaalt, exclusief gwe), maar de staat is natuurlijk erbarmelijk.

Eerlijk? Ik zou de huur opzeggen en wat anders zoeken. Nee, je krijgt waarschijnlijk geen woning van hetzelfde formaat, maar de omstandigheden waarin je nu leeft zijn echt schadelijk voor je gezondheid. Dat moet je niet onderschatten! Het oplossen ervan zal ook zeker flink wat tijd in beslag nemen. (Schimmel kun je immers alleen verwijderen als je het volledige beschimmelde deel vervangt.)

Edit: vind je stroomproblemen ook heel zorgwekkend. Voor hetzelfde geld vliegt de tent morgen in de hens door kortsluiting oid...

Via de woningbouw kom je (nog) niet in aanmerking voor een woning?

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-09-18 12:12

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 13-09-18 12:12

Thanks xSwanHeart, ik ben ook aan het rondkijken hoor, maar ik werk ook vanuit huis dus oppervlak is echt van belang (al zou ik ook af kunnen met 55 a 60 m2 indien er sprake is van minstens 2 slaapkamers of 1 erg grote woonkamer) maar ook dat is lastig. Ik oom veelal uit bij woningen van 33m2, dat is gewoon echt te klein.

Woningbouw heb ik opgezegd nadat ik 10 jaar braaf heb betaald en maar 1x ben uitgenodigd voor een bezichtiging (ondanks maandelijks of wekelijks, weet ik niet meer, reageren) en toch nog afgewezen worden. Ik kreeg toen deze woning aangeboden, dus heb het boeltje afgezegd, niet wetende dat de problemen die toen niet, of nauwelijks aanwezig waren, zo uit de kluiten zou gaan wassen. Onderhoud was destijds ook geen probleem. Ze deden geen grote projecten maar als er iets mis was mocht ik het gewoon laten fixen, als ik de eigenaren maar inlichtte. Maar de nieuwe huisbaas, daar kan dat helaas niet mee... Echt enorm halen. Ik heb het gevoel nogal gevangen te zitten tussen onmogelijkheden...

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-09-18 12:19

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 13-09-18 12:19

Ter toevoeging: De schimmel lijkt niet in de muren te zitten, het ontstaat echt door condensvorming en gebrekkige ventileren binnen de woning. Ik verwacht dus niet dat er delen verwijderd moeten worden

**Geplaatst**: 13-09-18 12:21

Geplaatst: 13-09-18 12:21

Ik vraag me af waarom je, naast de huurverhoging, meer gaat betalen (de 50 euro pm telkens) als iets gemaakt is. Zo werkt het niet, en dat mag volgens mij ook niet!
Je hebt gewoon recht op een degelijke woning en dat geld moet je huisbaas gewoon hebben, dat zit in je huur. Je zou niet voor elke verbouwing meer gaan moeten betalen.

**Geplaatst**: 13-09-18 12:24

Geplaatst: 13-09-18 12:24

Ach, wat balen dat je hebt opgezegd! Kan je aanspraak maken op een vrije sector woning van een woningbouwvereniging? (Edit: oh nee, je gaf aan de toeslag nodig te hebben... Jammer!)

Mocht je de strijd met je verhuurder aan willen gaan, dan zou ik eens kijken of de woning aan het bouwbesluit voldoet (de regels voor bestaande bouw). Zo niet, dan kan je de gemeente inschakelen.

https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/I ... wet/bb2012

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-09-18 12:25

Geplaatst door de TopicStarter : 13-09-18 12:25

Dat is in de praktijk dus wel zo gegaan onder het mom van leefverbetering (of een dergelijke term) ik vond dat wel aannemelijk, gewoon heel stom van me dus...

Ik kan inderdaad even kijken mbt de vrije sector van de woningbouw, eerlijk gezegd nog niks mee gedaan (niet bewust van).

Ik zal vanavond ook even naar het besluit kijken!

**Geplaatst**: 13-09-18 12:47

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst: 13-09-18 12:47

Er zijn ook vrije sector huizen met huurtoeslag hoor

lastig te vinden, maar het is zeker mogelijk.

**Geplaatst**: 13-09-18 12:55

Geplaatst: 13-09-18 12:55

Haha klinkt een beetje als mijn oude huurwoningen die bij m'n baan zat.
Als het buiten waaide hingen de gordijnen zo'n beetje horizontaal tegen het plafond, als het regende had ik een waterval in de badkamer..

Top huis -O-

**Geplaatst**: 13-09-18 14:40

Geplaatst: 13-09-18 14:40

Macs schreef:
Er zijn ook vrije sector huizen met huurtoeslag hoor lastig te vinden, maar het is zeker mogelijk.

Zeker, maar niet van de woningbouw

Wij hebben idd ook particulier onder de toeslaggrens gehuurd, alleen krijg je dan niet het type woning dat TS graag wil.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-09-18 14:46

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 13-09-18 14:46

Ik blijf gewoon rustig rondkijken, wie weet komt er wat op mijn pad, in de tussentijd benader ik mijn huidige huisbaas in de hoop dat daar wat positiefs uit voortkomt. Ik kan wel op 1 paard gaan gokken maar het probleem is eigenlijk wat te groot daarvoor.

**Geplaatst**: 13-09-18 18:13

Geplaatst: 13-09-18 18:13

Xyris schreef:
Woningbouw heb ik opgezegd nadat ik 10 jaar braaf heb betaald en maar 1x ben uitgenodigd voor een bezichtiging (ondanks maandelijks of wekelijks, weet ik niet meer, reageren) en toch nog afgewezen worden. Ik kreeg toen deze woning aangeboden, dus heb het boeltje afgezegd, niet wetende dat de problemen die toen niet, of nauwelijks aanwezig waren, zo uit de kluiten zou gaan wassen. Onderhoud was destijds ook geen probleem. Ze deden geen grote projecten maar als er iets mis was mocht ik het gewoon laten fixen, als ik de eigenaren maar inlichtte. Maar de nieuwe huisbaas, daar kan dat helaas niet mee... Echt enorm halen. Ik heb het gevoel nogal gevangen te zitten tussen onmogelijkheden...

Je hebt toentertijd een zelfstandige woning geaccepteerd dus waarschijnlijk was je inschrijving sowieso vervallen. Dat is bij ons althans wel. Want als je zelfstandige woonruimte accepteert ben je in principe niet meer direct woningzoekend, zeg maar.

Er staan heel veel dingen in je lijstje waar de verhuurder wéttelijk verantwoordelijk voor is. Niet onder het mom van woningverbetering maar onder het mom van "onderhoud". Overigens staan er ook zaken in die jij zelf moet oppakken onder besluit kleine herstellingen. Brandpreventie valt bv niet onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Je kunt op de website van de overheid eigenlijk heel veel vinden over wat de wettelijke plichten van de verhuurder zijn als het aankomt op onderhoud: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... huurwoning en ook wat je kunt doen om je verhuurder te bewegen om dit te doen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -onderhoud

Over de verhogingen na renovatie, daar zijn een heleboel zaken van uitgesloten hoor. Zo mag een verhuurder niet verhogen na bijvoorbeeld buitenschilderwerk of nieuwe kozijnen ofzo. Onderhoud is geen woningverbetering, namelijk

Voor de rest is het beste advies idd om naar de huurcommissie te stappen, zij hakken vaker met dit bijltje

De vraag is idd of het handig is om het op het spits te drijven als de verhuurder tóch al plannen heeft met de woning. Ik zou als ik jou was sowieso even een inschrijving bij een (of meerdere

) wbv's regelen, al was het alleen maar om jaren/punten te sparen

**Geplaatst**: 13-09-18 18:24

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst: 13-09-18 18:24

Wij hebben ooit de huurcommissie langs laten komen en die hebben een rapport opgesteld waarmee we bij de verhuurder langs gegaan zijn. Hierop zijn er duidelijke afspraken gemaakt wat wel en niet gedaan werd en over de hoogte van de huur.
Moet zeggen dat niet alles redelijk was wat in het rapport stond (ze waren duidelijk op onze hand) maar zo heb je weer wat ruimte naar je verhuurder om te laten zien dat je niet het onderste uit de kan wil.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-09-18 22:09

Re: Problemen met huurhuis, advies?

Geplaatst door de TopicStarter : 13-09-18 22:09

Thanks voor alle berichtjes, ik heb inmiddels een document opgesteld van 4 pagina's en ben nog druk schrijvende, dit opgesteld aan de hand van het gebrekenboek. Ik ga een redelijk voorstel doen, ik verwacht dat ze er mee akkoord gaat. Maar ik heb een vraagje aan jullie waarvan ik hoop dat iemand antwoord kan geven.

Het is namelijk als volgt: Aan de voorzijde van het huis zitten 3 ramen, 2 op de woonverdieping, 1 op de slaapverdieping. Alledrie deze ramen zijn enkelglas en onklaar gemaakt (kunnen niet open) hierna is een voor deze ramen een geluidsscherm geplaatst (grote glasplaat die voor het raam en de kozijnen gaat en in de muur is verankerd) dit wegens overlast van nabijgelegen kroegen. Ik vind het vervelend dat ik in de zomer mijn ramen niet open kan zetten beneden om de boel door te laten tochten. Boven net zo (plus vochtoverlast na douchen) dus ventileren gaat daar slecht. Nou eis ik van mijn huisbaas dat boven vervangen wordt door een normaal raam met dubbelglas met oog op de vocht en schimmeloverlast. Maar kan ik ook verwachten dat op de benedenverdieping deze ramen vervangen worden voor dubbelglas zodat ik redelijkerwijs kan ventileren? Of vraag ik dan teveel? (ik heb de luchtverversing hier niet opgemeten uiteraard, als deze beneden pijl is dan is er vanzelfsprekend geen twijfel, maar dat weet ik nu niet).

Nomineer dit bericht ×