Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 01-01-20 14:31

Help? Vergunning rijbak eerst goedgekeurd, daarna afgekeurd

Geplaatst door de TopicStarter : 01-01-20 14:31

Vorig jaar hebben wij een stuk grond gekocht onder voorbehoud vergunning rijbak. Omdat in onze gemeente de daadwerkelijke vergunningsaanvraag heel specifiek moest zijn, flink wat geld kostte en veel langer zou duren hebben wij destijds een principe akkoord aangevraagd en ook goedgekeurd gekregen.

Afgelopen zomer hebben wij de daadwerkelijke vergunning aangevraagd en deze is helaas afgewezen. Er zitten geen verschillen in de aanvraag van het principe-akkoord en de vergunningsaanvraag en er is ook geen beleidsverandering geweest bij de gemeente. De gemeente geeft simpelweg aan dat er bij de goedkeuring van het principe-akkoord een foutje is gemaakt en dat deze nooit goedgekeurd had mogen worden. Dikke pech dus.

Nu geven ze wel aan dat we wel een verzoek mogen indienen voor het veranderen van het bestemmingsplan. Ze hebben al mondeling toegezegd dat ze dit wel gaan goedkeuren. Echter de kosten hiervoor zijn 10x (!!) zo hoog als de normale vergunningsaanvraag. Wij hebben dus zelf het idee dat iemand bij de gemeente hier gewoon een slaatje uit wil slaan.

Het gaat om ongeveer 1000,- voor de normale aanvraag en 10.000,- voor de wijziging van het bestemmingsplan. Na de wijziging van het bestemmingsplan moeten we wel ALSNOG de normale vergunning aanvragen (met dus kans dat de gemeente het evt alsnog kan afwijzen??).

Nu hebben wij eens even geneusd op het kadaster gezien er in deze gemeente nogal veel paardenbakken liggen en voor deze paardenbakken is nooit een bestemmingsplanwijziging (incl bijbehorende kosten) aangevraagd. Deze zijn nu aangeduid als 'recreatie' op het kadaster. De gemeente geeft echter aan dat dit allemaal verjaarde zaken zijn die ze bij het digitaliseren van alle kaarten gelegaliseerd hebben.

Er zijn helaas geen mazen in het web door afwijkende formaten of andere omheining waardoor je om de vergunning heen kan. Helaas zitten wij aan doorgaande weg en is de bak vanaf de weg goed zichtbaar dus 'stiekem' neerleggen is ook geen optie.

Staan wij nog in ons recht? Kan de gemeente zomaar zeggen: 'oeps, foutje' waardoor de procedure ineens 10x zo duur gaat worden. Heel eerlijk, wij hadden deze grond niet gekocht als we dat van tevoren hadden geweten. Bovendien vind ik de kosten van het vergunnen van een rijbak niet meer in verhouding staan tov het bouwwerk wat er komt. Zelfs de bouwvergunning van ons huis was goedkoper.

Wie heeft er tips, ervaringen of juridsche kennis en kan ons helpen welke kant wij nu op moeten met de gemeente. We hebben de grond nou eenmaal gekocht, er staat al een huis en stallen, alleen ontbreekt de rijbak.

Help?

**Geplaatst**: 01-01-20 14:42

Geplaatst: 01-01-20 14:42

Geen rijbak aanleggen maar een paddock?

Andere afmeting kiezen zoals 30x30 ipv 20x40?

Hier in de straat 2 paddocks zonder toestemming of achteraf gedoe met de gemeente. Maar er wordt geen vergunning verstrekt voor een bouwlamp om de boel te verlichten want dan zou je hem commercieel als rijbak kunnen gebruiken 8)7

.

Gemeentes zijn een ramp. Ze roepen maar wat en je bent overgeleverd aan de gratie van de medewerker in kwestie want er zijn nauwelijks (voor ons inzichtelijke) regels waaraan de gemeente zelf gebonden zit.....alleen bergen aan regeltjes voor ons. Het is 1 groot web aan vriendjespolitiek en ellebogenwerk.

Van wie hebben jullie toen gekocht? Iemand met connecties bij de gemeente die er belang bij had dat jullie een princiepe akkoord zouden krijgen.......

Mijn advies: geld kost het toch.....raadpleeg een jurist en kijk of je deze burger pestende kontendraaierij kan aanvechten bij de provinciale staten met een bezwaarprocedure.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 01-01-20 14:47

Re: Help? Vergunning rijbak eerst goedgekeurd, daarna afgekeurd

Geplaatst door de TopicStarter : 01-01-20 14:47

Helaas zijn er geen mazen in het web van de gemeente, alles waarin je eventueel met een paard in zou kunnen rijden, ongeacht formaat of omheining, zien ze als een rijbak.

Het gaat om een rijbak zonder verlichting, we wisten al dat verlichting hier sowieso niet vergund zou worden (ivm vleermuisroute oid).

**Geplaatst**: 01-01-20 14:47

Geplaatst: 01-01-20 14:47

Een gemeente ambtenaar kan alles zeggen (is mijn ervaring). Probeer wanneer een ambtenaar iets toezegt dit schriftelijk (per email is ook goed) te laten bevestigen. Ook de mondelinge toezegging dat je een bestemmingswijziging kunt aanvragen zou ik niet zo maar geloven als ik jou was, grote kans dat je dat traject in gaat en dat ze weer iets anders bedenken waarom dat ook niet kan.

Kun je niet eens gaan praten met andere rijbak eigenaren in jouw gemeente hoe zij het voor elkaar hebben gekregen? Iedere gemeente heeft zijn eigen spelregels wat zij onder agrarische activiteit verstaan. Dus misschien moet je b.v. een uitlooppaddock voor je jongvee aanvragen, als opfok bij jou in de gemeente wordt gezien als agrarische activiteit.

Je zou ook kunnen vragen volgens welke regels uit het bestemmingsplan je nu geen bak aan mag leggen. Dan moeten ze nog eens nadenken en misschien kan het dan ineens wel. Mijn ervaring in onze gemeente is dat een ambtenaar best veel speelruimte heeft binnen de regels maar dat is geloof ik niet in iedere gemeente zo. Er komt wel een nieuwe landelijke omgevings wet aan die meer kijkt naar hoe alles zich in de directe omgeving verhoud dan in vaste regels.

**Geplaatst**: 01-01-20 14:48

Geplaatst: 01-01-20 14:48

Het wijzigen van het bestemmingsplan is geen kleine formaliteit.
Daar zit een hoop werk aan vast, dus please schrap het idee 'dat iemand er een slaatje uit wil slaan'.

En eerst efkes wat staatsinrichting.
Het bestemmingsplan vaststellen of wijziging gebeurt door de gemeenteraad = die mensen die wij 1x per 4 jaar kiezen.
Jij hebt waarschijnlijk gesproken met een ambtenaar: in dienst van de gemeente, maar per definitie geen lid van de gemeenteraad.

Het is dus gokken aan alle kanten: veel gemeenten vinden het om begrijpelijke maar wisselende redenen onwenselijk om veel paardebakken te hebben.
Dus zelfs als het in principe mag van het (nieuwe) bestemmingsplan - dat dus door de raad moet,
kan het gebeuren dat de gemeenteraad de vergunning blijft afwijzen.
Ook hoort het tot de mogelijkheden dat iemand uit de regio bij de provincie vraagt om vernietiging van de vergunning...

**Geplaatst**: 01-01-20 14:57

Geplaatst: 01-01-20 14:57

Phoe dat is zuur. Verandering van de bestemming was hier ongeveer 2500 euro aan de gemeente te voldoen, maar totaal veel meer omdat er ook nog allerlei onderzoeken uitgevoerd moesten worden en een planoloog een heel rapport op heeft gesteld. Zit dat al bij de 10.000? Wij moesten bv. bodemonderzoek, een ecologische onderzoek etc. terwijl de situatie hetzelfde bleef, we hebben niks bijgebouwd alleen een half ingestorte schuur gesloopt. Ik zou eens informeren bij een planoloog, liefst bureau waar de gemeente vaker mee werkt. Meestal kun je in al goedgekeurde wijzigingsplannen wel terug vinden wie de ze heeft opgesteld. Dat kost wat maar die weten de regels vaak beter dan de gemeente zelf en denken in jouw belang. Over het algemeen krijg je zaken met zo'n persoon makkelijker, sneller en goedkoper geregeld. Ik zie het ook met bouwvergunningen, als je een architect hebt die vriendjes is met de welstand kan alles en anders niet.

Overigens hoefde hier de wijziging niet door de raad. Vaak is er in het bestemmingsplan ruimte opgenomen voor wijzigingen die door B&W vastgesteld kunnen worden. Hier was dat van agrarisch naar wonen en onze rijbak (die er al lag) valt nu ook onder de woonbestemming. Buurtbewoners kunnen trouwens wel ook altijd nog bezwaar maken maar dat moet dan wel gegrond zijn.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 01-01-20 15:01

Geplaatst door de TopicStarter : 01-01-20 15:01

Janneke2, wat zou je ons in dit specifieke geval dan adviseren?

Wat we niet begrijpen is dat deze gemeente juist geen anti-paardenbakkenbeleid heeft. Er zijn heel veel paardenhouders in de omgeving en er liggen ook veel paardenbakken, aangeduid als: "specifieke vorm van recreatie - paardenbak". Deze liggen o.a. op stukken grond met woonbestemming, stukken grond met tuinbestemming en stukken grond met landbouwbestemming. Het deel waar wij de bak willen leggen is ook landbouwbestemming.

We hebben het gevoel dat er wordt gemeten met 2 maten. Bij de buren letterlijk 2 deuren verderop ligt er een paardenbak op landbouwbestemming en hier, nog geen 100 meter verder, zou dat niet mogen en zouden we de bestemming moeten aanpassen. Waarnaar weten we ook niet precies gezien er op alle typen grond vergunningen zijn afgegeven voor "specifieke vorm van recreatie - paardenbak".

Helaas kunnen we de bak van de buren niet gebruiken want zij gebruiken de bak als paddock voor de schapen.

We weten al dat onze buren en de andere omwonenden geen bezwaar hebben tegen de paardenbak, ze zijn juist allemaal erg positief over de komst van paarden en allemaal liefhebbers.

**Geplaatst**: 01-01-20 15:02

Geplaatst: 01-01-20 15:02

_Nelleke_ schreef:
Helaas zijn er geen mazen in het web van de gemeente, alles waarin je eventueel met een paard in zou kunnen rijden, ongeacht formaat of omheining, zien ze als een rijbak.

.... weiland met wisselende hekjes?
Zodat het gras blijft en geen zand wordt?

Als er daadwerkelijk met 2 maten wordt gemeten moet je bij de provincie zijn : die houden een soort van toezicht op de gemeenten. En evt een beroep bij de Raad van State.

Andere optie, maar wel zuur: de koop ontbinden. (Een goede makelaar ziet toe op een correct contract waarbij er voldoende tijd is om de complete vergunningsprocedure inclusief eventueel bezwaar te doorlopen. )

**Geplaatst**: 01-01-20 15:10

Geplaatst: 01-01-20 15:10

_Nelleke_ schreef:
Helaas zijn er geen mazen in het web van de gemeente, alles waarin je eventueel met een paard in zou kunnen rijden, ongeacht formaat of omheining, zien ze als een rijbak.

Het gaat om een rijbak zonder verlichting, we wisten al dat verlichting hier sowieso niet vergund zou worden (ivm vleermuisroute oid).

Dat is jammer.

Even over een hele andere boeg; is er een compromis mogelijk? Kan je achterhalen wat hun lange termijn doel met het gebied is? Je hebt het over een vleermuisroute. Zijn ze er gevoelig voor als jij bijvoorbeeld bepaalde voorzieningen voor de natuur plaats zoals vleesmuiskasten en een bepaalde heg soort als afscheiding?

Als je merkt dat ze daar gevoelig voor zijn is het aan te raden om bij de gemeente te informeren naar een adviesbureau op het gebied van lokale flora en fauna. Met een adviesrapportje van een door hun 'gekozen' gesprekspartner sta je zoveel sterker. Vergunningen is 1 grote blackbox. Slijmen en 'meewerken' is vaak de enige route als je niet over de juiste connecties beschikt. Andere optie is zoals ik al zei de bezwaar procedure bij de provincie maar dan kom je altijd op hetzelfde punt uit als wat met slijmen en meepraten ook moet lukken.

Het is voor de gemeente heel belangrijk dat ze geen gezichtsverlies lijden. Het zijn net kleine kinderen op dat punt. Zelfs een provincie geeft ze zelden een tik op de vingers. Je krijgt dan je bak wel maar dan wordt er zo iets gedraaid dat de gemeente er ook nog iets uit slaat. Dat ze nu nee hebben gezecht gaat never nooit meer zomaar een ja worden want dan moeten ze toegeven dat er een fout is gemaakt. Er zal vanuit jou iets aan de plannen moeten veranderen. Hoe zuur en oneerlijk dat ook voelt :(:)

**Geplaatst**: 01-01-20 15:14

Geplaatst: 01-01-20 15:14

Een aanvraag omgevingsvergunning indienen en bezwaar maken tegen de weigering en een beroep doen op het vertrouwensbeginsel en gelijkheidsbeginsel. De gemeente is dus niet tegen de paardenbak, want ze willen meewerken met een wijziging van het bestemmingsplan. Maar die keuze mogen zij niet voor je maken. Zij mogen niet bepalen of iemand een aanvraag doet tot een wijziging van het bestemmingsplan of dat ze een omgevingsvergunning aanvragen.

Wat was het "foutje" waarom ze nu ineens geen medewerking kunnen verlenen met een omgevingsvergunning?

**Geplaatst**: 01-01-20 15:16

Geplaatst: 01-01-20 15:16

Gemeentes zijn verplicht hun bestemmingsplannen iedere 10 jaar (dacht ik, kan ook minder zijn, iig niet langer) te herzien. Je zou even kunnen achterhalen wanneer het gehele bestemmingsplan sowieso herzien wordt, en dan een verzoek tot meenemen aanpassing bestemmingsplan van jullie grond. Dan kost het je niets, alleen wachten tot het zover is.

**Geplaatst**: 01-01-20 15:18

Geplaatst: 01-01-20 15:18

Jeetje dat is wel een vervelend "vergissinkje" zeg... In jouw plaats zou ik als eerste stap juridisch advies willen inwinnen over de consequenties van verkeerd voorgelicht zijn. Als die vergunning er werkelijk nooit gaat komen, zou het de gemeente sieren om jullie een vergoeding te bieden voor het vinden van een andere plek waar wel goede kans is op een vergunning.

Edit: zie hierboven alweer goede suggesties om er een mouw aan te passen, hopelijk komen jullie er toch nog uit, succes!

**Geplaatst door de TopicStarter** : 01-01-20 15:23

Geplaatst door de TopicStarter : 01-01-20 15:23

Janneke, koop ontbinden gaat lastig gezien we al een huis aan het bouwen zijn en de stallen ook al staan. Dat willen we ook niet, we zijn harstikke happy met deze plek. We zitten op veengrond met hoge grondwaterstand dus het gras is op dit moment niet beloopbaar en zeker niet berijdbaar met paarden. Het weiland mogen we overigens gewoon omheinen als we dat willen. Het gaat puur om het feit dat we zand willen storten op de bodem en drainagebuizen willen aanleggen.

Gloa, de gemeente heeft geen welstand en de gemeente ambtenaar gaf aan dat het voor hen niet uitmaakt of we een paardenbak maken met een fuchsia roze hek met pipovlaggetjes of een natuurlijk uitziende, in het landschap passende omheining. Ze zijn daar niet gevoelig voor.

Damian, dank voor je reactie, het 'foutje' was dat ze zich bij het principe akkoord hebben vergist in de procedure en dat dit dus niet kan met een 'simpele' omgevingsvergunning die we nu hebben aangevraagd, maar dat hier een bestemmingsplan wijziging voor nodig is.

**Geplaatst**: 01-01-20 15:24

Geplaatst: 01-01-20 15:24

JorineV schreef:
Jeetje dat is wel een vervelend "vergissinkje" zeg... In jouw plaats zou ik als eerste stap juridisch advies willen inwinnen over de consequenties van verkeerd voorgelicht zijn

De gemeente mag zonder hele goede reden niet zomaar terugkrabbelen.

https://www.omgevingsjurist.nl/principe ... -gemeente/

**Geplaatst**: 01-01-20 15:30

Geplaatst: 01-01-20 15:30

_Nelleke_ schreef:
Damian, dank voor je reactie, het 'foutje' was dat ze zich bij het principe akkoord hebben vergist in de procedure en dat dit dus niet kan met een 'simpele' omgevingsvergunning die we nu hebben aangevraagd, maar dat hier een bestemmingsplan wijziging voor nodig is.

Dat klopt niet. Je hebt regulier en een uitgebreide procedure om een omgevingsvergunning te vergunnen. Omdat je "bouwt" op agrarische grond kan er inderdaad alleen met een uitgebreide procedure meegewerkt worden. Verschil met regulier is dat het plan 6 weken ter inzage moet en de kosten (leges) hoger zijn.
Je zou eens kunnen informeren hoe hoog het verschil is qua kosten tussen een bestemmingsplan en een omgevingsvergunning uitgebreid.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 01-01-20 15:44

Geplaatst door de TopicStarter : 01-01-20 15:44

Het vervelende is alleen dat ze niet 'terugkrabbelen'. Ze zijn nog steeds welwillend om hierin mee te werken alleen geven ze aan dat we daarvoor een wijziging van het bestemmingsplan moeten indienen, terwijl eerder werd aangegeven dat een omgevingsvergunning voldoende zou zijn.

Het grote verschil voor ons is dat de procedure van een omgevingsvergunning ca 1000,- kost en de procedure van een bestemmingsplanwijziging ca 10.000,- Ik vind dit nogal een significant verschil.

Wat er o.a. in het akkoord staat is (ingekort en delen weggelaten waarin allerlei informatie staat over de gemeente etc)

Citaat:
[...]
De gemeente neemt een positief principestandpunt in ten aanzien van het verzoek om een paardenbak voor hobbymatig gebruik achter een woning te realiseren.

Uitgangspunt in de beoordeling of het mogelijk is om af te wijken van het bestemmingsplan ten aanzien van het realiseren van een paardenbak, is dat er geen mogelijkheid bestaat om binnen het bouwblok een paardenbak van het aangevraagde formaat te realiseren. [...] Het beleid van de gemeente staat afwijken van het bestemmingsplan hierin niet in de weg

Het gebied leent zich voor landelijk wonen. [...] Er is geen sprake van open landelijk gebied en een paardenbak kan niet worden beschouwd als een onaanvaardbare invulling van voormalige agrarische gronden.

Zo geven ze nog een tweetal argumenten waarin staat dat het niet bezwaarlijk is. Wel staat er ook in dat een principe-akkoord geen garantie is.

Dit akkoord is getekend en gestempeld en kunnen we zien als officieel document van de gemeente.

**Geplaatst**: 01-01-20 15:53

Geplaatst: 01-01-20 15:53

Ik heb een aantal jaren geleden ook een bestemmingswijziging aangevraagd. Ik kreeg toen het advies om het mee te laten gaan met een groter geheel, weet de benaming niet meer precies. Dan moet je wat langer wachten, maar je hoeft niet persoonlijk die 10.000 euro te betalen. Wel sneller natuurlijk, maar toch wel de moeite om te wachten.

**Geplaatst**: 01-01-20 16:00

Re: Help? Vergunning rijbak eerst goedgekeurd, daarna afgekeurd

Geplaatst: 01-01-20 16:00

Heb je wel bezwaar gemaakt tegen het besluit binnen de termijn!? Als je bezwaar maakt kan je in ieder geval nog in gesprek

**Geplaatst door de TopicStarter** : 01-01-20 16:07

Geplaatst door de TopicStarter : 01-01-20 16:07

Nee we hebben geen bezwaar gemaakt omdat we bang zijn dat we daarmee de gemeente tegen ons keren en straks helemaal nooit meer een vergunning krijgen.

Helaas zijn de plannen van de gemeente in maart 2019 herzien en toen was de grond nog niet in ons bezit. Dat is nog wel een goede optie als we het uiteindelijk helemaal niet voor elkaar krijgen.

De kosten voor een uitgebreide procedure hier zijn 7500,-. Ook dit vind ik nogal een flinke som met geld waar we geen rekening mee hadden gehouden, maar naar mijn weten wijzigen we hier de bestemming ook niet mee.

**Geplaatst**: 01-01-20 16:13

Geplaatst: 01-01-20 16:13

_Nelleke_ schreef:
Nee we hebben geen bezwaar gemaakt omdat we bang zijn dat we daarmee de gemeente tegen ons keren en straks helemaal nooit meer een vergunning krijgen.

Helaas zijn de plannen van de gemeente in maart 2019 herzien en toen was de grond nog niet in ons bezit. Dat is nog wel een goede optie als we het uiteindelijk helemaal niet voor elkaar krijgen.

De kosten voor een uitgebreide procedure hier zijn 7500,-. Ook dit vind ik nogal een flinke som met geld waar we geen rekening mee hadden gehouden, maar naar mijn weten wijzigen we hier de bestemming ook niet mee.

Oeii, dat denken heel veel mensen maar met een bezwaar procedure zeg je eigenlijk niet meer dan dat je wilt dat ze er nog een keer naar kijken. Er is een onafhankelijke commissie die er dan bij gehaald wordt

**Geplaatst**: 01-01-20 16:16

Geplaatst: 01-01-20 16:16

Hoe ver is de gemeente met de omgevingsvisie en omgevingsplan? Dan gaat het van 'nee, tenzij' naar 'ja, mits'. Misschien kan je daar iets mee?

**Geplaatst**: 01-01-20 16:23

Re: Help? Vergunning rijbak eerst goedgekeurd, daarna afgekeurd

Geplaatst: 01-01-20 16:23

Als je de koop van het stuk grond onder voorwaarde vergunning rijbak hebt gedaan, neem ik aan dat je de koop ook weer kunt ontbinden nu de vergunning niet wordt verleend.

**Geplaatst**: 01-01-20 16:32

Geplaatst: 01-01-20 16:32

Babootje schreef:
Als je de koop van het stuk grond onder voorwaarde vergunning rijbak hebt gedaan, neem ik aan dat je de koop ook weer kunt ontbinden nu de vergunning niet wordt verleend.

koop ontbinden is het te laat voor; ts geeft aan dat er al druk gebouwd wordt aan het huis en dat de stal er al neer gezet is. Gaat dus ondertussen niet meer om een braakliggend stuk grond.

**Geplaatst**: 01-01-20 16:34

Geplaatst: 01-01-20 16:34

Indien je niet al te laat bent: (pro forma) bezwaar (laten) instellen en contact opnemen met een jurist/advocaat. Dit soort materie is te complex voor bokt (sorry bokt) en het zal niet de eerste keer zijn dat een gemeente zich vergist. Bij de koop van ons huis hebben we allerlei bestuursrechtelijke discussies moeten voeren met als eindconclusie: gemeente had geen gelijk en de belastingdienst ook niet. Maar daar gaan jullie zonder juridische ondersteuning vrees ik niet uitkomen want dit soort zaken zijn vaak niet eenvoudig.

Edit: en die termijnen zijn keihard. Dus niet denken: 6 weken, dan is een dagje later vast ook wel oké. Dat is het niet en dan wordt je zaak niet meer inhoudelijk beoordeeld. Je moet haast in een coma liggen wil een bestuursorgaan vinden dat er sprake is van een ‘verschoonbare termijnoverschrijding’.

Laatst bijgewerkt door M_i_R op 01-01-20 16:44, in het totaal 1 keer bewerkt

**Geplaatst**: 01-01-20 16:40

Geplaatst: 01-01-20 16:40

_Nelleke_ schreef:
Nee we hebben geen bezwaar gemaakt omdat we bang zijn dat we daarmee de gemeente tegen ons keren en straks helemaal nooit meer een vergunning krijgen.

Ben je dan nu ook te laat?
Heb je toevallig rechtsbijstand? Dan die zeker inschakelen of andere juridische bijstand inschakelen. Het is best complex namelijk, hier kom je niet alleen uit als je er geen verstand van hebt.