Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-02-18 23:34

Juridische vraag over koophuis

Geplaatst door de TopicStarter : 13-02-18 23:34

Hallo Bokkers,

Ik ben benieuwd of een van jullie juridische kennis heeft hierover:

Ik heb in 2008 een appartement gekocht van 42 m2 (dit stond zo in de advertentie op Funda).
De gemeente is kort daarop langs geweest om na te meten voor de WOZ-bepaling en kwam toen uit op 41 m2.

Nu, 10 jaar later, wil ik het appartement weer verkopen en is het door de makelaar nagemeten volgens de NEN-normen (wordt tegenwoordig strenger toegepast) en kwam men uit op 34 m2.

Dit betekent dat ik destijds voor 8 m2 teveel heb getaald, wat neerkomt op véél geld (+ de betaalde rente in 10 jaar).

Ik ga de gemeente sowieso contacten om te kijken of ik de teveel betaalde WOZ-belasting met terugwerkende kracht kan terugkrijgen.

Daarnaast de vraag: kan ik de verkopend makelaar van destijds aansprakelijk stellen (voor foutieve info in advertentie), of mijn aankopend makelaar van destijds (voor niet nameten / mij begeleiden hierin), of had ik als koper zelf onderzoeksplicht en had ik het moeten nameten? Het gaat om een appartement met schuine muren (zolderverdieping), waardoor het aantal m2 op 1.5 meter hoogte gemeten moet worden (dat had ik destijds ook niet geweten).

Iemand met meer kennis of info hierover?

**Geplaatst**: 13-02-18 23:36

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 13-02-18 23:36

Volgens mij kun je geen rechten ontlenen aan een Funda-advertentie. Het onroerend goed staat toch omschreven in de akte? Wat staat daar dan in?

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-02-18 23:46

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst door de TopicStarter : 13-02-18 23:46

In de koopakte en splitsingsakte staan geen vierkante meters vermeld.

**Geplaatst**: 13-02-18 23:49

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 13-02-18 23:49

Ik weet niet hoe het juridisch zit, omdat het idd pas vrij recent strenger is geworden. Maar dat het kadaster/woz niet overeenkomt met de NEN is wel vaker zo. Wij hebben ons huis afgelopen jaar gekocht en kadaster zegt 110m2 terwijl de NEN-correcte meting van de makelaar toch echt 105m2 is.

**Geplaatst**: 13-02-18 23:50

Geplaatst: 13-02-18 23:50

Lastige situatie TS! De tip die ik altijd geef: neem contact op met een jurist.
Meeste Bokkers bedoelen het goed, maar slaan regelmatig de plank volledig mis.
Uiteraard, de uitzonderingen daar gelaten.

**Geplaatst**: 13-02-18 23:57

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 13-02-18 23:57

Ik wist ook niet dat er zo gemeten werd als het om m2 woonoppervlakte gaat. Misschien zou je eens kunnen beginnen om uit te zoeken of dat destijds ook al de regel was. Als dat niet zo was, dan zou dat ook betekenen dat het volgens de normen van die tijd wel klopte en dan zou je het af kunnen sluiten.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 14-02-18 00:07

Geplaatst door de TopicStarter : 14-02-18 00:07

Oscar schreef:
Ik wist ook niet dat er zo gemeten werd als het om m2 woonoppervlakte gaat. Misschien zou je eens kunnen beginnen om uit te zoeken of dat destijds ook al de regel was. Als dat niet zo was, dan zou dat ook betekenen dat het volgens de normen van die tijd wel klopte en dan zou je het af kunnen sluiten.

Het op 1.5m hoogte meten werd toen ook gedaan (de gemeente noemde dit destijds). Anders was dat inderdaad een verklaring geweest..

**Geplaatst**: 14-02-18 00:08

Geplaatst: 14-02-18 00:08

Vooropgesteld: ik heb er geen verstand van, dus pin je er niet op vast! Ik probeer alleen wat te helpen

In diverse stukken wordt verwezen naar de NEN 2580-meting. Daar staat o.a. die anderhalve meter in, waar jij het over hebt in je openingspost.

Ik kwam tijdens het googelen dit tegen:
http://www.envastgoedadvies.nl/gebruiks ... -nen-2580/

Hierin staat o.a. het volgende:

Citaat:
NEN 2580 meting

Bij het inmeten van een object kan verwarring ontstaan over bijvoorbeeld ruimten onder schuine daken, onder trappen en gemeenschappelijke ruimten. Tot voor kort waren er verschillende manieren van inmeten. Dit alles leidde tot onvolledigheid en onduidelijkheid omtrent de gebruiksoppervlakte en totale inhoud van een ruimte.

De NEN 2580 en NTA 2581 norm scheppen duidelijkheid hierover. Sinds 1 september 2010 zijn NVM, LVM en VBO makelaars verplicht om de gebruiksoppervlakte (GBO) in te meten volgens NEN 2580.

Er wordt hier verwezen naar het jaar 2010 en dat zou kunnen betekenen dat deze manier van meten (of in elk geval de afspraak om zich hier aan te houden) pas is ingegaan nadat jij je woning gekocht hebt?

**Geplaatst door de TopicStarter** : 14-02-18 00:14

Geplaatst door de TopicStarter : 14-02-18 00:14

Veel dank voor deze info!

De gemeente zei destijds (ik meen in 2009) op 1.5 meter te meten, dus zij hadden daarmee niet op 41 m2 moeten/kunnen uitkomen.

Maar het kan wel de meting van de makelaar van destijds (2008) verklaren.

Edit: hier overigens veel soortgelijke verhalen gevonden: https://radar.avrotros.nl/forum/viewtop ... 0&start=40

Laatst bijgewerkt door FCSA op 14-02-18 00:31, in het totaal 1 keer bewerkt

**Geplaatst**: 14-02-18 00:29

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 14-02-18 00:29

In de koop- en/of leveringsakte zijn afwijkingen van de opgegeven vierkante meters meestal afgevangen, in die zin dat geen van de partijen er rechten aan kunnen ontlenen. De gedachte daarachter is dat je het huis hebt kunnen zien en zelf hebt kunnen beoordelen - een verandering van de meetnorm verandert niets aan het huis zelf.

Je komt er maar op een manier achter: koopcontract en leveringsakte uitpluizen of daar iets over gezegd is. Maar daarbij denk ik dat je met tien jaar tegen verjaring aanloopt.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 14-02-18 00:43

Geplaatst door de TopicStarter : 14-02-18 00:43

Prrrr schreef:
In de koop- en/of leveringsakte zijn afwijkingen van de opgegeven vierkante meters meestal afgevangen, in die zin dat geen van de partijen er rechten aan kunnen ontlenen. De gedachte daarachter is dat je het huis hebt kunnen zien en zelf hebt kunnen beoordelen - een verandering van de meetnorm verandert niets aan het huis zelf.

Je komt er maar op een manier achter: koopcontract en leveringsakte uitpluizen of daar iets over gezegd is. Maar daarbij denk ik dat je met tien jaar tegen verjaring aanloopt.

Uit de koopakte:

Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte van de in de splitsing betrokken grond
of de verdere omschrijving van het verkochte of de in artikel 4 en 5 van de bijzondere
bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan
enig recht ontlenen.

Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij
blijkens dit koopcontract is gegarandeerd, niet te goeder trouw is geschied, dan wel het een
niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers,
doch daarin op heden niet is ingeschreven.

Ik geloof dat ik daarmee mijn antwoord heb, he? $:\$

**Geplaatst**: 14-02-18 00:58

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 14-02-18 00:58

Yup. Helaas.

**Geplaatst**: 14-02-18 20:04

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 14-02-18 20:04

Jammer..... is toch best een verschil.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 14-02-18 20:52

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst door de TopicStarter : 14-02-18 20:52

Zeker. Had er een mooi paard van kunnen kopen

**Geplaatst**: 15-02-18 09:59

Geplaatst: 15-02-18 09:59

Maar, even rot gezegd, je hebt het toch gezien? Zou je het niet voor die prijs hebben gekocht als de gemeten afmetingen kleiner zouden zijn? (of misschien krijg je hier weer een iets beter gevoel bij juist

)

Tegen die vraag loop je denk ik sowieso aan, nog even los van de bepalingen in het koopcontract of de akte over (afwijkingen) van de grootte.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 15-02-18 10:51

Geplaatst door de TopicStarter : 15-02-18 10:51

Tiggs schreef:
Maar, even rot gezegd, je hebt het toch gezien? Zou je het niet voor die prijs hebben gekocht als de gemeten afmetingen kleiner zouden zijn? (of misschien krijg je hier weer een iets beter gevoel bij juist )

Tegen die vraag loop je denk ik sowieso aan, nog even los van de bepalingen in het koopcontract of de akte over (afwijkingen) van de grootte.

Het is een woning met schuine muren, waardoor het moeilijk (op het oog) inschatten is wat het woonoppervlak is. Het vloeroppervlak is 50 m2; het woonoppervlak dus maar 34 m2.

Bovendien was het 2008 en dus gekte op de woningmarkt (Amsterdam centrum): je kreeg 10 min om het huis te bekijken (samen met 15 andere mensen) en moest de volgende dag je bieding doorgeven. Het betekent uiteindelijk wel dat ik zo'n 40.000 euro teveel heb betaald als je uitgaat van de meterprijs

**Geplaatst**: 15-02-18 11:04

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 15-02-18 11:04

Maar stel; er stond wel dat hij maar 34m2 was?
Dan was de prijs echt niet (veel) minder geweest.
Je betaalt wat je het zelf waard vindt, en de vraagprijs is pure marktwerking.

Op papier heb ik ook meer grond om mijn huis, maar de helft van de sloot is ook van mij, dus qua grond heb ik een stuk(je) minder.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 15-02-18 11:06

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst door de TopicStarter : 15-02-18 11:06

Als er 34 m2 gestaan had, had ik destijds niet dit bedrag geboden (en anderen waarschijnlijk ook niet).
Foutieve info in de advertentie is m.i. wel degelijk misleiding.

**Geplaatst**: 15-02-18 11:08

Geplaatst: 15-02-18 11:08

Het verschil tussen 10 jaar terug en nu qua meting komt waarschijnlijk door de schuine kanten. Vroeger werd de vloeroppervlakte meer meegenomen dan nu met de strengere eisen. Nu mag alles onder de 1,5 meter hoog niet meegenomen worden als woonoppervlakte, vroeger wel.

Maar zelfs met de nieuwe strenge regels is het 1 grote bende. Laat 10 makelaars een woning opmeten en je krijgt 10 verschillende uitkomsten.
Wij hebben onze woning vorig jaar verkocht en hebben meerdere erkende makelaars langs laten komen en de berekening liep uiteen van 148 m2 woonoppervlakte tot 193 m2 woonoppervlakte (zelfde huis!) en een inhoud van 510 m2 tot 630 m3... rara. Zelf kwamen we op 175 m2 ongeveer.

Ik geloof niet dat je juridisch sterk staat omdat je de woning gekocht hebt volgens de normen 10 jaar terug. Dat ze nu met strengere regels een ander woonoppervlakte aanhouden, werkt niet met terugwerkende kracht. Vroeger werd er ook meer gekeken naar vloeroppervlakte, woonoppervlakte is meer van de laatste jaren en altijd minder dan de vloeroppervlakte.

**Geplaatst**: 15-02-18 11:16

Geplaatst: 15-02-18 11:16

Tja, centrum Amsterdam, dat is je grote geluk, denk dat je er nu nog wel een leuk paard aan overhoud , zou me er niet druk om maken en voor een flink bedrag te koop zetten. Mits je niet weer centrum Amsterdam wil terug kopen want dan heb je inderdaad pech.
Daarnaast kan het een optie zijn om zelf een advertentie op te stellen waarbij je duidelijk vermeld wat het vloeroppervlak is en daarnaast de nieuwe Nen norm.

**Geplaatst**: 15-02-18 11:20

Geplaatst: 15-02-18 11:20

FCSA schreef:
Als er 34 m2 gestaan had, had ik destijds niet dit bedrag geboden (en anderen waarschijnlijk ook niet).
Foutieve info in de advertentie is m.i. wel degelijk misleiding.

De funda advertentie is niet leidend, ook de koopfolder niet (daar staat altijd bij dat fouten mogelijk zijn).
Maar je koopcontract is wat je echt koopt.

**Geplaatst**: 15-02-18 11:23

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 15-02-18 11:23

Bij ons huis (met schuindak op 1ste verdieping) stond ook de vloeroppervlakte in ipv de woonoppervlakte.

**Geplaatst door de TopicStarter** : 15-02-18 11:42

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst door de TopicStarter : 15-02-18 11:42

@Raiza en Brainless: juridisch idd helaas niets meer aan te doen (zie een aantal posts terug de quote uit de koopakte). Maar het blijft balen..

@bigone: het appartement is 2 dagen geleden verkocht (yay!). Inderdaad winst gemaakt, maar veel minder dan verwacht door de nare verrassing van de m2's. Vandaar dat ik me afvroeg of er juridisch nog iets mogelijk was.

**Geplaatst**: 15-02-18 13:06

Re: Juridische vraag over koophuis

Geplaatst: 15-02-18 13:06

Ben bang dat er niet zo heel veel mogelijk is, het zijn wettelijke regelingen waarvan jij flink de pineut bent, zonde. Maar je licht bij een jurist opsteken is niet verkeerd, dan weet je het zeker.

Nomineer dit bericht ×