Bokt.nl

**Geplaatst**: 26-04-16 15:07

ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 15:07

Hoi,

misschien mensen hier die er ervaringen mee hebben dus graag krijg ik tips voor onze situatie.

We hebben een huis gekocht en krijgen hier augustus de sleutel van. Het huis van de buren is ook ovb verkocht, deze grenst aan onze oprit. Vorige week mailde de makelaar dat ze van de verkopende makelaar van de buren een document gekregen had waarop stond dat in 1988 de buren 2 electra-kabels en 1 gasleiding mochten aanleggen op 'ons' terrein en zelf zouden zorgen voor het leggen en het onderhoud. Dit is onderling geregeld door de oude bewoners, 1 hiervan is ondertussen overleden, de andere flink op leeftijd.

Wij hebben het hier met onze makelaar over gehad en wij willen graag weten waar de kabels precies liggen, maar dat zijn ze dus nu aan het uitzoeken en gezien het een oude overeenkomst is, is het maar de vraag of we dit te weten gaan komen.
In principe hebben we er geen problemen mee en kan het zo blijven liggen. Als er dingen vernieuwd moeten worden (als dat al ooit gaat gebeuren), willen wij wel graag dat het niet meer via onze oprit gaat maar dat ze een andere oplossing zoeken. Sowieso zijn alle kosten dan voor de buren.
We gaan er nu vanuit dat de kabels echt langs hun huis liggen en dus maar een klein stukje op ons erf liggen. Als we in de toekomst ooit de oprit willen vervangen is het natuurlijk niet fijn als we halverwege de oprit nog kabels tegen komen, maar dit is dus nog onbekend.

Nu belde de makelaar vanmorgen weer op, de andere makelaar stelde voor om dit bij de notaris vast te laten leggen als een erfdienstbaarheid. Nu klinkt dit bij mij meteen negatief maar ze zei dat dit eventueel ook voordelen voor ons kan hebben. Onze makelaar gaat hier nu mee aan de gang om dit uit te zoeken, maar graag hoor ik meer ervaringen van mensen. Dus, wie geeft ons advies?

**Geplaatst**: 26-04-16 15:43

Geplaatst: 26-04-16 15:43

Wat voor voordelen gaat dit hebben voor jullie? Een erfdienstbaarheid als deze zal juist 'belastend' zijn voor jullie, ook bij een latere verkoop van jullie woning.

Ik was er niet mee akkoord gegaan, het is (nog) niet officieel vastgelegd bij een notaris, dus gewoon weigeren in mijn ogen.
Met alle respect voor jullie toekomstige buren, het is hun probleem.

**Geplaatst**: 26-04-16 15:49

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 15:49

Erfdienstbaarheid drukt bijna altijd de koopprijs dus dat houd in dat jullie teveel hebben betaald. Tekenen jullie dan houd het in dat je er ook melding van moet maken wanneer je je woning wil verkopen. Dit is een fout van de verkopende makelaar (van jullie) hij had op de hoogte moeten zijn. Verdiep je je er even goed in want het is niet niks als dit op je woning rust.

**Geplaatst**: 26-04-16 15:52

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 15:52

inderdaad niet zomaar toestemmen...

Waarom voor iets tekenen waar jij zelf echt 0 voordeel aan hebt?
De buren laten de electra etc maar over hun eigen perceel lopen.

**Geplaatst**: 26-04-16 15:53

Geplaatst: 26-04-16 15:53

Zoals ik het lees, is het nog geen officiële erfdienstbaarheid. Maar wil de makelaar van de buren dit graag zo vastgelegd hebben? De enige die hier voordeel bij gaan hebben zijn jullie buren.

**Geplaatst**: 26-04-16 15:58

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 15:58

Om te weten of en waar kabels en leidingen liggen kun je het kadaster bellen. Door middel van een zgn Klic melding krijg je de tekening waarop alle kabels en leidingen staan. Dan weet je waar je aan toe bent.

**Geplaatst**: 26-04-16 16:24

Geplaatst: 26-04-16 16:24

Ann schreef:
Zoals ik het lees, is het nog geen officiële erfdienstbaarheid. Maar wil de makelaar van de buren dit graag zo vastgelegd hebben? De enige die hier voordeel bij gaan hebben zijn jullie buren.

Klopt er is nu alleen een zelf opgesteld documentje uit 1988 waarin de oud-eigenaar van ons huis toestemming geeft aan de buurman om de kabels aan te laten leggen.

Dat die kabels er nu liggen maakt ons niet zoveel uit, maar bij problemen willen we wel graag dat de buren het zelf op eigen terrein gaan oplossen.

Makelaar buren stelde voor officieel vast te laten leggen als erfdienstbaarheid, klonk bij mij al meteen negatief maar werd gezegd voor ons ook voordelen zou hebben, maar niet dus.
Nu ik bovenstaande reacties lees, ga ik er dus ook niet mee akkoord.

**Geplaatst**: 26-04-16 16:26

Geplaatst: 26-04-16 16:26

eldie schreef:
Om te weten of en waar kabels en leidingen liggen kun je het kadaster bellen. Door middel van een zgn Klic melding krijg je de tekening waarop alle kabels en leidingen staan. Dan weet je waar je aan toe bent.

Is dat ook van toepassing als het al in 1988 in aangelegd? Wel door een groot bedrijf maar opdracht vanuit particulier.

**Geplaatst**: 26-04-16 16:28

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 16:28

Ts, misschien kun je nu zelfs eisen dat de kabels alsnog op hun eigen terrein worden aangelegd (als dat mogelijk is) Kan dat niet dan een document op laten stellen met hele duidelijke regels.

**Geplaatst**: 26-04-16 16:33

Geplaatst: 26-04-16 16:33

Citaat:
De huidige wet bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van dat bezit wordt voltooid dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt 20 jaren. Deze termijn begint de dag nadat een niet rechthebbende bezitter is geworden. Dit lijkt makkelijker dan het is. Het zo af en toe gebruik maken van de weg is niet voldoende. Ook als het gebruik op afspraken met uw buurman berust, bijvoorbeeld in de zin van een huur- of gebruiksovereenkomst (al dan niet schriftelijk), dan heeft u een persoonlijk recht en geen bezit. Verjaring treedt dan niet op, omdat niet aan het bezitsvereiste voldaan is.

Wanneer dan wel? Bijvoorbeeld als iemand de weg zelf heeft aangelegd en onderhoudt, daar regelmatig gebruik van heeft gemaakt en de inrichting van zijn perceel hierop heeft afgestemd, bijvoorbeeld door aan het einde van het pad een garage aan te leggen.

Ik ben bang dat dit stuk van toepassing is. TS laat je naast de makelaar ook informeren door een juridisch loket oid. Want zoals ik het begrijp en lees bestaat het recht van erfdienstbaarheid al hoe je het ook bekijkt, waardoor jij misschien wel een klap meer voor je huis hebt betaald/gaat betalen..

**Geplaatst**: 26-04-16 17:25

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 17:25

Bigone, dat zouden we kunnen proberen maar ik denk dat dat een hoop extra werk is en twijfel of we dat als nieuwe buren van elkaar moeten willen aangezien we er ook geen last van hebben.

Celiien, dat zou dus minder gunstig zijn, lees het nu ook inderdaad op den aantal sites.
Als dit het geval is, wat kunnen we dan doen aangezien de waarde van ons huis daardoor daalt?

**Geplaatst**: 26-04-16 17:41

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 26-04-16 17:41

Aangezien jullie er nog niet wonen en ook de sleutel nog niet hebben zou ik eerst eens contact met de verkopende makelaar(van jullie huis) opnemen, hij had dit moeten weten maar is waarschijnlijk niet ingelicht door vorige eigenaren. Ik weet niet in hoeverre er nu verjaring van toepassing is maar dat moet die makelaar je zwart op wit kunnen geven, zo ja dan is de woning niet op eerlijke basis aan jullie verkocht en kun je er nogal een probleem van maken.

**Geplaatst**: 26-04-16 17:43

Geplaatst: 26-04-16 17:43

Contact op nemen met de makelaar met dit verhaal, en ervoor zelfs nog even de rechtsbijstand bellen.
Maar zover ik weet en simpel gezegd:
- er is niks ingevoerd bij het kadaster over de erfdienstbaarheid, dus jullie zouden hebben voldaan daarmee aan je onderzoeksplicht omdat je het niet had kunnen weten.
- de verkopende partij wist dat er een erfdienstbaarheid lag en had dit moeten melden voordat je de koop afsloot.
Als je dit kan bewijzen kan je volgens mij een schadevergoeding eisen, maar hoe dat precies gaat?

**Geplaatst**: 27-04-16 07:15

Geplaatst: 27-04-16 07:15

Goh, hier zou ik ook absoluut niet blij mee zijn. Stel dat je zelf eens iets gaat doen op je oprit en je beschadigt die kabels dan mag jij voor de kosten opdraaien. Niet bepaald een prettig vooruitzicht.
Ander punt is dat als er eens iets met die kabels is jouw oprit overhoop moet en uiteraard zijn zij dan verantwoordelijk voor het herstel, maar dat geldt alleen voor het stuk dat ze opengegraven/beschadigd hebben. Dat herstelde stuk gaat nooit hetzelfde worden als de rest, dus dan ga je altijd een verschil zien in je oprit. Balen als dat om je eigen kabels gaat, maar als het om die van je buren gaat is het helemaal cru.

Het lijkt mij dat de huidige eigenaren verplicht zijn/waren om dit te melden vóór verkoop, het is namelijk een voorwaarde die bij het huis hoort zou ik zeggen. Dus ja ik zou zéker naar het juridisch loket gaan, want dit heeft wel wat invloed op de prijs.

**Geplaatst**: 27-04-16 07:26

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 27-04-16 07:26

Ik zou dit eigenlijk niet willen tekenen en laten vastleggen. Er is niks officieel gemaakt alleen heeft een bewoner tegen de ander gezegd dat iets mag. Dat zou voor mij vallen onder de kop eigenaar van paard zegt dat buurman paard mag gebruiken. Paard wordt verkocht en dan zou de buurman nog steeds van het paard gebruik mogen maken?

Makelaar kan het mooi brengen dat het jullie voordeel zou zijn. Dan is het niet. Jullie worden er niks beter van alleen maar slechter. Omdat er eigenlijk niks duidelijk is door dat papiertje. Waar aangelegt, wie herstelt de schade enz,?

Als de vorige eigenaar van jullie huis diegene is die het huis ook verkocht heeft had hij dit moeten melden, makelaar had het moeten weten. Is de verkoper niet de bewoner geweest maar bv een nabestaande dan is er een best nare clausule van werking die ook ergens vermeld staat de niet bewonings clausule. Eigenlijk een melding als u als nieuwe eigenaar wat geks of naars tegen komt. Jammer voor u wij hebben er niet gewoond en weten er dus niks van af. Dat kan echt heel gek lopen. Zoals bv ongedierte, zware lekkage, erge stank bij douchen enz. Maar ook dit soort gekke opduikende briefjes.

Ik zou dit gaan overleggen met een notaris, kadaster of een andere deskundige maar niet met verkopende makelaar van jullie huis of dat van de buren, zij hebben alleen maar voordeel van het doorduwen van het vastleggen.

**Geplaatst**: 27-04-16 07:34

Geplaatst: 27-04-16 07:34

Gewoon informatie vragen bij de notaris. Ik heb ook erfdienstbaarheden op mijn land en het geeft wel degelijk beperkingen. Dus voorlopig niets tekenen.

**Geplaatst**: 27-04-16 11:08

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 27-04-16 11:08

Bedankt voor alle reacties weer!

Ondertussen contact gehad beide makelaars, bij onze verkopers was er niets van bekend, hun vader heeft dit besproken en is al jaren geleden overleden.

De makelaar van de buren snapte heel goed ik dit niet blijvend goed zou vinden en gaat een document opstellen voor beide partijen. Hierin komt dan de huidige situatie te staan en dat wij nergens voor verantwoordelijk zijn en het gedogen. Zodra er aanpassingen gedaan moeten worden, zijn de buren verplicht het op eigen erf en voor eigen kosten op te lossen en onze oprit in goede staat achter te laten. Eventuele meerkosten als wij onze oprit willen aanpassen zijn ook voor de buren zolang de kabels er liggen. Zodra beide eigenaar zijn gaan we hierover in gesprek.
Ik denk dat dit een nette oplossing is voor beide partijen?

**Geplaatst**: 27-04-16 11:37

Geplaatst: 27-04-16 11:37

Toch zou ik even de rechtsbijstand bellen. Ik weet niet of zo'n overeenkomst de vermoedelijke erfdienstbaarheid teniet doet gaan namelijk, en dan zit je straks als er iets gebeurd met buren die zich er alsnog op vestigen..

**Geplaatst**: 27-04-16 11:43

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 27-04-16 11:43

Als je iets gedoogd zit daar dan ook een verjaringstermijn op? Wel even goed navragen.

**Geplaatst**: 27-04-16 11:48

Geplaatst: 27-04-16 11:48

Celiien schreef:
Toch zou ik even de rechtsbijstand bellen. Ik weet niet of zo'n overeenkomst de vermoedelijke erfdienstbaarheid teniet doet gaan namelijk, en dan zit je straks als er iets gebeurd met buren die zich er alsnog op vestigen..

Dit! Echt, laat dit even uitzoeken door iemand met verstand van zaken. Zelf zit ik er niet goed in, maar ik kan me van me studie nog herinneren dat die erfdienstbaarheid best een ding is.
En het is dan inderdaad de vraag of zo'n overeenkomst iets aan de eventuele (wettelijke geregelde) erfdienstbaarheid gaat veranderen.

**Geplaatst**: 27-04-16 11:58

Re: ervaringen erfdienstbaarheid?

Geplaatst: 27-04-16 11:58

Wij hebben het idd ook gehad maar ik durf dus niet te zeggen of een verjaring voor een later opgesteld document gaat. Durf t niet te zeggen.. En daarnaast, je hebt alsnog een vermindering van waarde dus misschien dat je daar ook iets mee kan..

**Geplaatst**: 27-04-16 12:33

Geplaatst: 27-04-16 12:33

bigone schreef:
Als je iets gedoogd zit daar dan ook een verjaringstermijn op? Wel even goed navragen.

Ik zit ook met deze vraag. Helemaal als de leidingen noodzakelijkerwijs over het erf lopen. Waarom is destijds niet voor gekozen, dat de leidingen via eigen terrein liepen? Lijkt mij dat dit dan niet mogelijk was en misschien zijn de kabels wel voor algemeen nut?
Ik volg dit even, want ik ben nieuwsgierig naar de uitkomst.

**Geplaatst**: 27-04-16 13:40

Geplaatst: 27-04-16 13:40

De oplossing klinkt prima, maar ik zou inderdaad goed kijken of er geen addertjes onder het gras zitten en welke lopende afspraken er op dit moment zijn die nadelig zijn voor jullie.

**Geplaatst**: 28-04-16 13:04

Geplaatst: 28-04-16 13:04

Bedankt voor alle tips en reacties, ook via pb. Ik ga verder advies inwinnen.

Over erfdienstbaarheid is het in het gesprek met de makelaar van de andere partij niet gegaan, dat was alleen een term die onze makelaar liet vallen maar waar ik nu dus niks mee kan. Wij zijn in principe akkoord met de oplossing als die zo op papier komt zoals hierboven besproken, maar dan moet het wel zo zijn inderdaad dat ze later niet alsnog op die verjaring terugvallen.
We hebben ondertussen wel een beter idee waar de kabels liggen (in de oprit voor het huis) en waarschijnlijk zijn ze er destijds neergelegd zodat de voortuin van de buren zelf niet op de schop hoefde.

Jolien, meer afspraken lopen er nu niet zoals wij weten, alleen dat die kabels er liggen en dat de buren verantwoordelijk zijn hiervoor.

Verder maken we ons er eigenlijk niet zo druk over, als het huis van de buren niet toevallig ook nu verkocht zou worden, hadden we van niks geweten en het waarschijnlijk ook 'nooit' gemerkt. Misschien erg naief maar we wachten het advies straks maar even af.

**Geplaatst**: 28-04-16 13:12

Geplaatst: 28-04-16 13:12

bigone schreef:
Als je iets gedoogd zit daar dan ook een verjaringstermijn op? Wel even goed navragen.

Ligt aan de situatie. 1988 + 20 jaar is 2008. Het is dus al mogelijk verjaard.

Maar voor een paar kabels??? Serieus... Enige idee over hoeveel kabels eronder je grond en huis liggen? Bij graafwerkzaamheden altijd uitkijken dus. Het voorstel om dit bij de notaris vast te leggen snap ik enerzijds.. anderzijds vind ik het redelijk overdreven.

Een erfdienstbaarheid als zijnde je oude buurvrouw van 90 die via jouw tuin de prullebak buiten moeten zetten. Dat soort dingen drukken de prijs, maar een paar kabeltjes in de grond..

Nomineer dit bericht ×