Bokt.nl

**Geplaatst**: 14-05-25 07:43

Re: Huis kopen met agrarische bestemming, wie heeft ervaring?

Geplaatst: 14-05-25 07:43

Ik zou het alleen legaal willen regelen en de gok niet nemen dat je alles af kunt breken.
Bij ons lopen er groene boa's en wordt er gevlogen en ze controleren echt.
Misschien niet vandaag op morgen,maar je woont toch niet lekker als je de hete adem van de wet in je nek voelt.
Ik zou iig op safe spelen,zeker met zoiets

**Geplaatst**: 14-05-25 07:52

Geplaatst: 14-05-25 07:52

Wij hebben voor een soortgelijke situatie gestaan, 12 jaar geleden. De enige manier om een hypotheek te krijgen was met een woonbestemming, met een agrarische bestemming kregen we eenvoudigweg de financiering niet rond. En ook het aanbod in hypotheekverstrekkers die ons een hypotheek wilden geven was erg beperkt omdat er een agrarische bestemming op zat. Alleen konden we geen woonbestemming aanvragen voordat het ons eigendom was. Een leuk cirkeltje zeg maar. Uiteindelijk was de toezegging van de gemeente dat ze zouden meewerken aan de aanvraag tot woonbestemming voldoende om toch een hypotheek te krijgen. We hoefden niet direct alle bijgebouwen te slopen, wel de grootste ligboxenstal (maar ook niet direct). En van de gesloopte gebouwen mochten we wel 70% van de oppervlakte herbouwen met een maximum van 150m2 per gebouw. We hebben dus 2 loodsen en een paardenstal gebouwd in de loop van de jaren.

Het omzetten van agrarische naar woonbestemming is trouwens bij ons best vlot gegaan, we moesten een rapport laten maken en dat indienen en toen was het vlot geregeld (voor zo ongeveer €2500 destijds inclusief uitgebreid rapport door een bedrijf).

Laatst bijgewerkt door LaDonna75 op 14-05-25 07:55, in het totaal 1 keer bewerkt

**Geplaatst door de TopicStarter** : 14-05-25 07:54

Geplaatst door de TopicStarter : 14-05-25 07:54

LaDonna75 schreef:
Wij hebben voor een soortgelijke situatie gestaan, 12 jaar geleden. De enige manier om een hypotheek te krijgen was met een woonbestemming, met een agrarische bestemming kregen we eenvoudigweg de financiering niet rond. En ook het aanbod in hypotheekverstrekkers die ons een hypotheek wilden geven was erg beperkt omdat er een agrarische bestemming op zat. Alleen konden we geen woonbestemming aanvragen voordat het ons eigendom was. Een leuk cirkeltje zeg maar. Uiteindelijk was de toezegging van de gemeente dat ze zouden meewerken aan de aanvraag tot woonbestemming voldoende om toch een hypotheek te krijgen. We hoefden niet direct alle bijgebouwen te slopen, wel de grootste ligboxenstal (maar ook niet direct). En van de gesloopte gebouwen mochten we wel 70% van de oppervlakte herbouwen met een maximum van 150m2 per gebouw. We hebben dus 2 loodsen en een paardenstal gebouwd in de loop van de jaren.

Ja, wij worden ook in een cirkeltje gestuurd. En ze geven dat zelf ook nog toe ook, echt heel bijzonder hoe dat gaat. Je zou zeggen met de huidige woning markt dat mensen met je meedenken, maar je wordt eerder tegen gewerkt.

**Geplaatst**: 14-05-25 07:56

Geplaatst: 14-05-25 07:56

Ik zal een agrarische boekhouder vragen , aaff of wea .Of agrarische makelaar bv Klaver . Spreek wel even af wat het kost want ze schrijven met een hark(vork) bij advies.

**Geplaatst**: 14-05-25 08:26

Geplaatst: 14-05-25 08:26

Op 1,5 hectare is agrarische bedrijfsvoering helemaal niet realistisch, dus in die zin geeft dat wel kansen voor omzetting naar wonen. Het is lastig om er wat van te zeggen zonder echt het specifieke bestemmingsplan/gemeente te kennen.
Ik woon zelf in het buitengebied én heb gewerkt bij een agrarische makelaar en er zijn echt tal van mensen die gewoon particulier wonen op een agrarische bestemming en nooit gecontroleerd worden. Hypotheken zijn inderdaad lastig (vaak maar gedeeltelijk en/of rente-opslag etc). Actieve controle zou ik ook niet zo bang voor zijn, klachten/handhavingsverzoeken van buren (toekomstige kan ook nog) zijn lastiger en onvoorspelbaar.
Ik zou in deze, net als Sarino aangeeft, een lokale, maar agrarisch gespecialiseerde adviseur/makelaar in de arm nemen.

**Geplaatst**: 14-05-25 08:58

Re: Huis kopen met agrarische bestemming, wie heeft ervaring?

Geplaatst: 14-05-25 08:58

Wij hebben vijf jaar geleden een agrarisch perceel gekocht. Wij hadden een huurwoning en konden dubbele lasten dragen waardoor we het risico konden lopen maar hou er rekening mee dat wanneer de gemeente controleert je er niet mag wonen. De gemeente kon ons hier op voorhand ook geen toezeggingen over doen. Ik vond dit best wel een grote gok met een paar ton.

De omzetting heeft anderhalf jaar geduurd en wij hebben ons hierbij laten adviseren door een bureau gespecialiseerd in deze omzettingen, anders had het nog veel langer geduurd. Ook wij moesten het grootste deel van onze schuren slopen en bomen planten en hou er rekening mee dat je na de sloopkosten (asbest?) eigenlijk alleen maar een gat in de grond overhoudt. Je bent dus best een flinke berg geld kwijt en dan begint het pas.

Ook het afsluiten van een opstal verzekering was lastig als particulier met toen nog heel erg veel m2 schuren. De hypotheek was eigenlijk het makkelijkste stuk.

**Geplaatst**: 14-05-25 09:04

Geplaatst: 14-05-25 09:04

Bij ons gaf de gemeente toentertijd aan dat in geval van handhaving ze aan je deur komen voor controle, dan moet je dus aantonen dat je er een bedrijf voert. Als dat niet het geval is krijg je een x aantal maanden om hier alsnog aan te voldoen. Het is niet zo dat je direct op straat staat. Maar wij vonden het wel een groot risico, ondanks dat er echt heeeel veel mensen zijn die agrarisch wonen maar daar niet aan voldoen. We hebben nu een huis met goede marktwaarde, makkelijk verkoopbaar en dan zouden we dat inleveren voor een object waar veel risico aan zat en op termijn niet volledig meer bij ons pastte.

Qua hypotheek heb je een beperktere keuze aan verstrekkers, en sommige eisen een bepaald deel eigen vermogen, maar rabobank zou in ons geval 100% financieren, dus even opvragen bij een adviseur en je weet waar je staat. Ook dit is weer afhankelijk van heb object.

Wat betreft gemeente en zwart op wit krijgen, forget about it... zolang jij je principeverzoek niet ingediend hebt, of wat dan ook zullen zij niks op papier zetten. Bij onze gemeente zijn er niet eens richtlijnen, jij geeft aan dat je na sloop 40% terug mag bouwen, maar bij ons zou dat dus nader te bepalen zijn door degene die jou casus afhandelt. Heb je geluk mag een deel blijven staan, heb je pech, kun je alles weghalen en niks terugbouwen. Zoals ze toentertijd zeiden, zij kijken wat jij als hobbymatige paardeneigenaar nodig hebt om je hobby te kunnen volbrengen. Dat ze het verschil tussen een longeercirkel en stapmolen niet kennen is bijzaak

Wat betreft kosten en tijd om het om te laten zetten zeiden ze dat je ongeveer op 10 000 euro moet tellen en looptijd ongeveer een jaar. En je krijgt inderdaad te maken met beplantingsplannen etc.

**Geplaatst**: 14-05-25 09:46

Geplaatst: 14-05-25 09:46

mavantos schreef:
In het topic wordt gezegd 8% overdrachtsbelasting, maar dit is 10,4% tegenwoordig. Hou er ook rekening mee dat er zakelijk vaak minder wordt gefinancierd.

Die 10 % is alleen als je een woning koopt voor de verhuur of als belegging. Het standaard tarief voor overdrachtsbelasting is 2% (voor een eigen woning). Alleen de rest van het bedrijfspand valt onder de 10 %

**Geplaatst**: 14-05-25 10:50

Geplaatst: 14-05-25 10:50

Ik wil toch even reageren, want het antwoord op je vraag is simpel. Kan ik een huis kopen met agrarische bestemming? Nee, op dit moment niet. Want je hebt geen agrarisch bedrijf. En de kans dat je met een kleine handelsstal op 1,5 hectare gaat slagen is nihil. Ik ga er van uit dat je een goede baan hebt en dat je met de verkoop van een paar paarden niet ineens meer verdient dan je baan. Een controleur/rechter zal dat meestal dus niet zien als een volwaardig bedrijf.

Verder zitten er ook haken en ogen aan het wonen in een bestemming agrarisch wonen zonder agrarisch bedrijf. Wonen er boeren naast? Ik ken meerdere gevallen van boeren die bezwaar bij de gemeente hebben gemaakt toen burgers in zo'n woning gingen wonen, want dat staat het bestemmingsplan niet toe. Want burgers gingen klagen over stank/spuiten van beschermingsmiddelen/etc en daar zat de boer niet op te wachten. En dan is de gemeente verplicht te handhaven! En dat betekent dat jij je huis dus moet verlaten. De rechter gaat daar namelijk gewoon in mee.

En het omzetten naar een woon/burgerbestemming kost veel geld. En ook dan heb je kans dat dit niet gebeurt, want boeren naast je zitten daar meestal op te wachten. Want als jij een woon/burgerbestemming hebt gekregen, dan betekent het dat een boer in 1x een stuk beperkter wordt in de mogelijkheden op zijn/haar bedrijf. Bedrijfsuitbreiding wordt dan een stuk lastiger en klagen over stank/spuiten van gewasbeschermingsmiddelen/etc. bij de gemeente/Omgevingsdienst wordt een stuk makkelijker met een woon/burgerbestemming.

Qua prijs is een agrarische woning natuurlijk heel aantrekkelijker, scheelt toch al gauw een paar ton met een burgerwoning, maar zoals je ziet zitten er veel haken en ogen aan.

Hier een goed voorbeeld https://www.bd.nl/alphen-chaam/familie- ... gle.com%2F waarbij je uiteindelijk geen poot hebt om te staan.

**Geplaatst**: 14-05-25 11:08

Geplaatst: 14-05-25 11:08

Gemeente Nederweert is moeilijk met omzetten en vermoed dat ze ook controleren als je er wel agrarisch gaat wonen of je dat ook doet.

Door hen zitten heel wat ondertussen burgers in de problemen.
Die zijn gestopt met hun agrarische bedrijf, al jaren terug.
Maar de Gemeente heeft in de jaren 80/90? zonder medeweten hun woonhuis als bedrijfswoning bestempeld.
En daar zouden ze nu officieel niet meer mogen wonen want er is immers geen agrarisch bedrijf meer.

Nu komen ze die mensen "tegemoet" doordat het wel een gewone woonbestemming mag hebben maar alle schuren afgebroken moeten worden.
De stallen zijn de meeste al kwijt, maar het gaat dus om vaak grotere opslag en hobby schuren.
Dat wat juist een plattelandswoning zo aantrekkelijk maakt.

Dus dat omzetten gaat zeker niet zo gemakkelijk.

Dan komt er zeker ook nog het stukje bij wat Mazida schrijft.
Maar een zwager van mij, in een andere gemeente, daar is het huis (zonder schuren) wel omgezet naar woonbestemming, maar daar staat beschreven dat hij bekend is met dat hij binnen een stankcirkel woont en daar dus niet over kan gaan klagen.

**Geplaatst**: 14-05-25 12:07

Geplaatst: 14-05-25 12:07

Zoals hier al meer gezegd is, moet je kijken wat er in het bestemmingsplan / Omgevingsplan staat, wat de regels zijn voor een agrarische bestemming. Dat kan in elke gemeente anders zijn. Laatst heb ik het meegemaakt dat op een perceel met agrarische bestemming maar zonder bouwvlak stallen werden gebouwd. De mensen moeten de stallen weer afbreken, terwijl ze op hun woonperceel vergunningsvrij stallen mogen bouwen (de criteria daarvoor staan ook in het bestemmingsplan). In hun bestemmingsplan staat wel een uitzonderingsbepaling voor een bak, waar dan weer een omgevingsvergunning strijdig gebruik voor aangevraagd moet worden. Het is niet zo simpel als je denkt. Als het hele perceel agrarisch is inclusief dus een bedrijfswoning, dan zou je daar dus een agrarisch bedrijf moeten vestigen. Of een wijziging van de bestemming aanvragen en ook dat is niet gemakkelijk, wat Mazida schrijft. Dit soort dingen is complex, verkijk je daar niet op.

**Geplaatst**: 14-05-25 13:21

Geplaatst: 14-05-25 13:21

Wij hebben het ook gehad en uiteindelijk het huis niet gekocht.
Woning met opstallen en 3 ha grond met agrarische bestemming. Agrarisch houden was geen optie voor ons dus werd het omzetten in bestemmingsplan, kosten waren aanzienlijk ruim € 30.000,- en nul garantie dat het ging lukken, duur van het omzetten kon wel een jaar duren. Plus dat ik het erg vreemd vind dat we dan alle schuren moesten gaan slopen op eigen kosten, meters via een regeling terug moesten gaan kopen en veel minder schuren terug mochten plaatsen. Je koopt je schuren dan voor mijn gevoel 2x en ontzettend duur.
Uiteindelijk bleek dat er veel mensen mee bezig zijn geweest en 1 had de gok genomen en verloren.
Toen de Gemeente het perceel zelf nodig had omdat ze met een dierenasiel/pension in hun maag zaten wat van de vorige locatie weg moest vanwege het bouwen van een woonwijk kon het bestemmingsplan heel snel en makkelijk omgezet worden. Dat viel bij velen verkeerd en is dat niet doorgegaan maar ook vanwege de bezwaren van omwonenden tegen het asiel.

**Geplaatst**: 14-05-25 13:27

Geplaatst: 14-05-25 13:27

Mazida schreef:
En het omzetten naar een woon/burgerbestemming kost veel geld. En ook dan heb je kans dat dit niet gebeurt, want boeren naast je zitten daar meestal op te wachten. Want als jij een woon/burgerbestemming hebt gekregen, dan betekent het dat een boer in 1x een stuk beperkter wordt in de mogelijkheden op zijn/haar bedrijf. Bedrijfsuitbreiding wordt dan een stuk lastiger en klagen over stank/spuiten van gewasbeschermingsmiddelen/etc. bij de gemeente/Omgevingsdienst wordt een stuk makkelijker met een woon/burgerbestemming.

Dit wil ik even aanhalen, wij zijn de 3e bewoners van ons huis, de 1ste was boer en heeft het om laten zetten van agrarisch naar woonboerderij. Hierdoor is de directe buurman en actief boer in de problemen gekomen toen deze wilde uitbreiden, gevolg was dat hij een deel van de schuren leeg moest laten staan omdat de woning van de buren omgezet was naar burger, dus minder vee en daardoor minder inkomsten.
Inmiddels zijn er veel boeren gestopt hier in de omgeving en veel omgezet naar woonboerderij. Het beperkt de 3 grote boeren die er nu nog zijn wel in hun werkwijze.

**Geplaatst**: 14-05-25 13:33

Geplaatst: 14-05-25 13:33

TaraLientje schreef:
Cayenne schreef:
De vraag is ook of je lekker woont wanneer je weet dat gemeentes zomaar kunnen gaan controleren, want ja, dat gebeurd.

Ja, inderdaad. Heb je ervaring met zulke controles? Wat willen ze dan van je weten? Mag ook via pb.

Gemeentes controleren op meerdere manieren, dmv luchtfoto's die ze maken en deze dan vergelijken met de vorige maar ook gewoon een ambtenaar die voor je huis op de openbare weg staat en de boel bekijkt en vergelijkt en als hij het niet vertrouwt krijg je een schrijven op je deurmat met een datum daarin wanneer ze komen controleren.
Wij hebben een nieuwe buurman welke het absoluut niet nauw neemt met regels en wat er in vergunningen staat. Hierdoor wordt er regelmatig gecontroleerd. Resultaat is dat we een over ijverige ambtenaar troffen die gelijk maar de hele buurt onder de loep nam en er zijn best wat buren die daardoor in de problemen zijn gekomen, niet groot maar toch....
De boetes die ze op kunnen leggen zijn niet mals.

**Geplaatst**: 14-05-25 13:37

Geplaatst: 14-05-25 13:37

Lys_PPA schreef:
Bij ons gaf de gemeente toentertijd aan dat in geval van handhaving ze aan je deur komen voor controle, dan moet je dus aantonen dat je er een bedrijf voert. Als dat niet het geval is krijg je een x aantal maanden om hier alsnog aan te voldoen. Het is niet zo dat je direct op straat staat.

De vorige eigenaar die het spul naast ons maar even heeft gehad had het verhuurd, er was geen agrarisch bedrijf actief op dat moment, diegene die er in zat en het huis toen huurde kreeg een schrijven, kon binnen 6 weken reageren en bezwaar maken, daarna kwam de gemeente met de beslissing dat ze er binnen 6 maanden uit moesten. Het lijkt lang 6 maanden maar met de huidige huizenmarkt is dat nog best kort.

**Geplaatst**: 14-05-25 13:52

Geplaatst: 14-05-25 13:52

TaraLientje schreef:
LaDonna75 schreef:
Wij hebben voor een soortgelijke situatie gestaan, 12 jaar geleden. De enige manier om een hypotheek te krijgen was met een woonbestemming, met een agrarische bestemming kregen we eenvoudigweg de financiering niet rond. En ook het aanbod in hypotheekverstrekkers die ons een hypotheek wilden geven was erg beperkt omdat er een agrarische bestemming op zat. Alleen konden we geen woonbestemming aanvragen voordat het ons eigendom was. Een leuk cirkeltje zeg maar. Uiteindelijk was de toezegging van de gemeente dat ze zouden meewerken aan de aanvraag tot woonbestemming voldoende om toch een hypotheek te krijgen. We hoefden niet direct alle bijgebouwen te slopen, wel de grootste ligboxenstal (maar ook niet direct). En van de gesloopte gebouwen mochten we wel 70% van de oppervlakte herbouwen met een maximum van 150m2 per gebouw. We hebben dus 2 loodsen en een paardenstal gebouwd in de loop van de jaren.

Ja, wij worden ook in een cirkeltje gestuurd. En ze geven dat zelf ook nog toe ook, echt heel bijzonder hoe dat gaat. Je zou zeggen met de huidige woning markt dat mensen met je meedenken, maar je wordt eerder tegen gewerkt.

Een wijziging in het bestemmingsplan heeft een lange doorloop en is duur. Mede daarom zal een gemeente niet snel de bestemming van kleine percelen aanpassen.
Je kan proberen om met hulp van een gespecialiseerd bureau zelf de procedure op te pakken. Maar dan is het niet zeker of het akkoord is en alle kosten zijn dan voor jouw rekening.

Verder is het ook verstandig om goed met de hypotheekverstrekker te overleggen want voor leningen voor ondernemers gelden andere regels en rentes dan voor particulieren.

**Geplaatst**: 14-05-25 19:09

Re: Huis kopen met agrarische bestemming, wie heeft ervaring?

Geplaatst: 14-05-25 19:09

Wij hadden wel de mondelinge toezegging dat de gemeente zou meewerken aan wijziging van de bestemming. Qua kosten viel het ook nog wel iets mee, het bureau was iets van €2000 en dan nog iets leges, totaal volgens mij nog geen €3000.