Bokt.nl

**Geplaatst door de TopicStarter** : 10-08-18 11:17

Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst door de TopicStarter : 10-08-18 11:17

Goedemorgen,

Ik ben opzoek naar een huis en heb inmiddels een leuk huisje op het oog. Bod gedaan en deze is geaccepteerd. Echter; het gaat om een huis waar 2 huizen van zijn gemaakt, dus beide een eigen voordeur. Hierdoor is een VVE verplicht. De VVE is wel ingeschreven bij de KVK, maar nog niet actief. De huidige bewoners van beide panden betalen dus ook geen maandelijkse bijdrage. De koop is onder voorbehoud van het rondkrijgen van de VVE, maar het loopt erg moeizaam. De huidige bewoners krijgen geen medewerking van hun bovenburen. Nu wil ik dit huis heel erg graag kopen en ik heb met mijn hypotheekadviseur gesproken; volgens hem gebeurt het regelmatig dat de VVE niet actief is in dit soort panden en dat dat geen probleem hoeft te zijn voor de hypotheekverstrekker. Ik zou dus, financieel gezien, het huis gewoon kunnen kopen. Daarnaast heb ik rondgekeken naar andere huisjes in die omgeving, maar er zijn inderdaad erg veel panden zonder actieve VVE. Dit betekend dat als ik in deze omgeving wil wonen, ik waarschijnlijk sowieso uitkom bij een huis zonder actieve VVE.
Is er iemand die hier ervaring mee heeft? Ik neig er namelijk naar om er ‘gewoon voor te gaan’, maar wil achteraf niet met de gebakken peren zitten.

Alvast bedankt!

**Geplaatst**: 10-08-18 11:27

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst: 10-08-18 11:27

Snel wegrennen

vve is gewoon echt een mizerabel systeem... je zult alles wat je doet in overleg moeten via die vve met de medeeigenaren... en als er 2 appartementen in zitten zullen besluiten unaniem moeten zijn.

Hoe is de staat van de woning? Want als er geen geld is, komen ze bij kosten die gaan komen direct met de pet langs met het verzoek je bijdragen te doen...dat valt wel mee als hef een kleinigheidje is... maar bij bijvoorbeeld de noodzaak aan een nieuw dak of dakreconstructie is dat natuurlijk een ander verhaal hè...

Zeker met hef verhaal dat de huidige eigenaren al niks geregeld krijgen met de andere bewoners zou ik fijn verder kijken voor iets anders...

**Geplaatst**: 10-08-18 11:48

Geplaatst: 10-08-18 11:48

Neon schreef:
Snel wegrennen vve is gewoon echt een mizerabel systeem... je zult alles wat je doet in overleg moeten via die vve met de medeeigenaren... en als er 2 appartementen in zitten zullen besluiten unaniem moeten zijn.

Maar dat heb je bij alle andere appartementen ook..

Wij hebben een niet-actieve VVE zonder reservefonds. Gaat prima bij ons, reparaties worden van tevoren overlegd en offerte opgesteld, bedrag wordt verdeeld over de appartementen. Prima contact, geen problemen.
Ik snap op zich wel dat de bovenburen niet op een VVE met vaste maandelijkse bijdrage zitten te wachten (ik zelf zou daar ook niet meteen om staan te springen), maar ik zou me wel even afvragen of het bij reparaties etc. inderdaad wel goed loopt. Ik ken ook mensen waarbij het niet zo lekker loopt, zowel met actieve VVE als met passieve VVE zonder reserves. VVE's proberen te vermijden is sowieso een goed idee, al zit je dan al gauw aan een vrijstaand huis en dus ander budget vast..

**Geplaatst**: 10-08-18 11:49

Geplaatst: 10-08-18 11:49

Zijn het 2 adressen en is licht/gas/water/riool apart aangesloten per adres?

**Geplaatst door de TopicStarter** : 10-08-18 12:10

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst door de TopicStarter : 10-08-18 12:10

Inderdaad, dit probleem heb je (bijna) bij elk appartement in die omgeving. Het liefst blijf ik inderdaad weg bij een VVE, maar gezien de prijsklasse waarin ik zoek ben ik er bijna aan gebonden.

Het zijn 2 adressen (a en b) en alles is per adres aangesloten inderdaad!

**Geplaatst door de TopicStarter** : 13-08-18 15:07

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst door de TopicStarter : 13-08-18 15:07

Iemand hier nog een mening over?

**Geplaatst**: 13-08-18 15:14

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst: 13-08-18 15:14

Ik denk dat t helemaal niet zo beroerd is als er een actieve VVE is, dan krijg je iig nooit gedonder over onderhoudskosten. In een appartementencomplex ontkom je er gewoon niet aan en ik denk dat het juist goed is dat dat geregeld is.

Zonder actieve VVE moet alles in goed overleg, dus ik zou dan zeker eens met de buren gaan praten voordat je de koop doorzet.

**Geplaatst**: 13-08-18 15:26

Geplaatst: 13-08-18 15:26

Gaat het om de boven- of de benedenwoning? Wat is de staat van onderhoud? En welke delen zijn precies voor rekening van wie? (Staat in de akte van splitsing). Daar zou ik eens naar kijken.

Als er sprake is van veel achterstallig onderhoud én veel gezamenlijk eigendom, is het verstandig om nog eens heel goed na te denken of de koop verstandig is.

Als het gaat om een pannengedekt dak waarbij je bijvoorbeeld alleen de (kosten voor de) goot deelt, dan is het al veel minder spannend dan wanneer er een (gezamenlijk) plat dak op de huizen zit. Plat dak moet je iedere 15-20 jaar vernieuwen terwijl pannen 50jr meegaan. Bij een plat dak moet je dus iedere 15-20 jaar samen geld inleggen.
Maar als er weinig gezamenlijk eigendom is en de boel is goed onderhouden, dan zou ik me niet zo druk maken om een slapende VvE.

En wat zijn de ervaringen van de huidige bewoner met de buren? Hebben ze al eerder gezamenlijk kosten gemaakt en gedeeld en hoe verliep dat? Daar kun je ook naar vragen.

**Geplaatst**: 13-08-18 15:29

Geplaatst: 13-08-18 15:29

Zie:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -eigenaars

en zie:

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... koopt-2017

''Slapende VvE
Soms is een VvE slapend. Een slapende VvE vergadert niet en onderhoudt het gebouw niet. Er is meestal ook geen bestuurder en geen voorzitter. Als een slapende VvE niet genoeg spaart, kan dit leiden tot achterstallig onderhoud aan een gebouw. Daarom is vanaf 1 januari 2018 elke VvE verplicht tot een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds.''

Neem anders even contact op met Vereniging Eigen Huis, ze kunnen je vast verder helpen.

**Geplaatst**: 13-08-18 15:38

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst: 13-08-18 15:38

Ts, eerst goed opletten of er inderdaad een aparte gas/electr/watermeter aanwezig is. Ik heb eens een een beneden appartement gekocht , ook gesplitst in twee woningen. Bij de notaris werd er door de verkoper doodleuk gezegd dat het via tussenmeters ging. Nu hadden we de hoofdmeters in onze (dochter) woning en verder geen problemen gehad. Wat VVE betreft dus wel, boveneigenaar vond dat wij mee moesten betalen wat betreft zijn dak, zijn kozijnen enz. Gelukkig had ik de splitsingsakte heel goed laten checken dus kwam ik er zonder kleerscheuren van af maar het had ook heel anders uit kunnen pakken. Een slapende vve is geen probleem, wel dus wanneer er niet duidelijk staat omschreven wie wat betaald in geval van vervanging.

**Geplaatst**: 13-08-18 16:02

Geplaatst: 13-08-18 16:02

Wij zitten in een actieve VVE met twee partijen en dat kan al ingewikkeld zijn, maar er is in elk geval een potje en duidelijkheid welke kosten voor ons of voor de VVE zijn. Kijk ook goed na hoe dit verzekeringstechnisch zit.
Wij hebben in januari flinke onvoorziene stormschade opgelopen, ik was blij dat de afwikkeling duidelijk was.

Zolang er geen problemen zijn en er geen onderhoud of reparaties nodig zijn, niks aan het handje. Maar als er wel iets gaat spelen....
Met wat ik nu weet zou ik er nooit aan beginnen, hiervoor zou ik er waarschijnlijk een stuk gemakkelijker over hebben gedacht.

**Geplaatst**: 13-08-18 16:05

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst: 13-08-18 16:05

Zoiets is onlangs in De Rijdende rechter oid geweest? Waren problemen gekomen met dak en lekkages en dat werd nogal een gedoe over de kosten...Zou dat niet aandurven.

**Geplaatst**: 13-08-18 16:15

Geplaatst: 13-08-18 16:15

Hou er rekening mee dat je misschien aan de hypotheekverstrekker aanvullende documenten moet aanleveren in geval van een slapende VVE. Te denken aan een bouwkundige keuring

**Geplaatst**: 13-08-18 16:21

Geplaatst: 13-08-18 16:21

Dit mag officieel niet meer. Vanaf 2018 is een actieve VVE verplicht, voor zover ik heb begrepen, en moet je ook een MJOP op laten stellen (meerjarig onderhoudsplan met bijbehorende begroting) of minimaal een bepaald percentage van de waarde van de woning per jaar sparen. Er is niet echt controle op, maar officieel ben je het wel verplicht en de gemeente kan daar moeilijk over doen.

Wat ik zelf heb meegemaakt is precies hetzelfde als bij jou. Ik heb in 2016 een huis gekocht zonder actieve VvE. Er was maar 1 hypotheekverstrekker waar ik bij terecht kon. In mijn geval was dat geen probleem, maar dat kan natuurlijk nadelig uitpakken. Ik heb ook begrepen dat nu een VvE wettelijk verplicht is, het helemaal moeilijk is om een hypotheek te krijgen, maar dat zal je hypotheekverstrekker beter weten..

Mijn VvE bestaat uit 3 woningen en is inmiddels actief gemaakt. Omdat we nog geen geld in de pot hebben moeten we reparaties die er nu zijn wel nog met zn 3-en betalen, maar in de toekomst vind ik het wel fijn dat als er een keer iets met het dak oid is, ik niet ineens € 2000 hoef neer te tellen. Elke maand een klein bedrag voel je niets van.

Ik zou wel heel goed kijken naar het onderhoud van de woning! Als jij beneden woont, laat dan ook de staat van de rest van de woning goed keuren voor je een beslissing neemt. Als er geen pot is, loop je natuurlijk wel het risico dat, ook al woon je beneden, je 'ineens' voor de helft van een nieuw dak moet betalen...

**Geplaatst**: 13-08-18 16:27

Geplaatst: 13-08-18 16:27

Er wordt idd wel echt naar de stand van het reservefonds gekeken en als de taxateur dit niet voldoende acht (of er is helemaal geen fonds, dat komt nog best wel voor!) dan worden er aanvullende stukken opgevraagd. Bijv het MJOP, of een bouwkundige keuring zoals eerder aangegeven. En dan nog kan de hypotheek afgewezen worden als de verstrekker het niet ziet zitten.

**Geplaatst**: 13-08-18 16:29

Geplaatst: 13-08-18 16:29

Bij ons valt de gehele buitenschil (dak, kozijnen, muur, glaswand enz) onder de VVE, ongeacht of je onder/boven/links of rechts woont. Dus dakschade is voor alle partijen.

**Geplaatst**: 13-08-18 16:35

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst: 13-08-18 16:35

Wij hadden een VVe met twee eigenaren. Boven was voor hem incl dak onder voor ons incl fundering. Het verzekeren was nog een klus, alleen Univé verzekerde nog zulke appartementen , Rabo niet meer.

**Geplaatst**: 13-08-18 22:05

Re: Appartement zonder VVE kopen?

Geplaatst: 13-08-18 22:05

Oh, zonder actieve VvE is een opstalverzekering nog wel een uitdaging trouwens. Veel verzekeraars accepteren dat niet.