Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Moderators: Nadia, Coby

Antwoord op onderwerpPlaats een reactie
 
 

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 02-12-17 20:41

Hoi hoi,

Mijn vriend en ik hebben een woning op het oog. Hier zit in de achtertuin een bedrijfsruimte bij. Deze staat dus volledig los van het woonhuis maar wel op dezelfde kavel. Nu hebben wij een bezichtiging gepland, heeft de assistente van de makelaar ons vanmiddag gemeld: We willen u op de hoogte brengen dat op dit pand een stukje bedrijfsbestemming rust waardoor het niet mogelijk is om een reguliere woninghypotheek te krijgen.

Nu vraag ik mij dus af waarom deze woning dan als woonhuis wordt aangeboden en of het mogelijk is om deze bedrijfsbestemming bij de gemeente te laten vervallen tot enkel woonhuis en waar we eventueel rekening mee moeten houden.

Reden dat wij interesse hebben voor deze woning is omdat mijn vriend zelfstandig ondernemer is en de ruimte voor zijn werk kan gebruiken als opslag. Er zal in de ruimte dus geen actieve bedrijfsvoering plaatsvinden. Reden dat we het bestemmingsplan willen laten omzetten naar woonbestemming is omdat we anders niet genoeg vermogen hebben om de woning te bekostigen.

De woning staat gewoon in de bebouwde kom, geen industrie-terrein een gewone straat met enkel koopwoningen.

Ben op zoek naar tips en ervaringen en informatie. Op internet kan ik hier niet veel over vinden.

Don't live the limited life, live the unlimited one.


robert45
Berichten: 1557
Geregistreerd: 06-06-07
Woonplaats: groningen

Link naar dit bericht Geplaatst: 02-12-17 20:57

Het bestemmingsplan zal je niet zomaar kunnen laten wijzigen, überhaupt zijn wijzigingen in een bestemmingsplan niet zomaar geregeld.

Laat je eens informeren op het gemeentehuis wat er precies wel en niet kan op het kavel.

Kan je vriend hem niet zakelijk kopen?

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 02-12-17 20:58

robert45 schreef:
Het bestemmingsplan zal je niet zomaar kunnen laten wijzigen, überhaupt zijn wijzigingen in een bestemmingsplan niet zomaar geregeld.

Laat je eens informeren op het gemeentehuis wat er precies wel en niet kan op het kavel.

Kan je vriend hem niet zakelijk kopen?


Tja, vandaag gespot en afspraak gemaakt met makelaar, je raad het al, zaterdags is het gemeentehuis gesloten :Y)

Zoals in de OP al vermeld, daar hebben we niet genoeg vermogen voor. Aangezien je dan niet voor het volledige bedrag een hypotheek kan krijgen.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

Seventeen
Berichten: 828
Geregistreerd: 20-01-12

Link naar dit bericht Geplaatst: 02-12-17 21:00

Kan wel, maar kost veel geld naar zoal ik weet, veel geregel en tijd.
Ik zou maandag de gemeente even opbellen, is in elke gemeente weer verschillend.

Fire is catching. And if we burn, you burn with us!- Hungergames Mockingjay
I want to take you somewhere, so you know I care. But it's so cold, and I don't know where.

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Re: Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 02-12-17 21:47

Hmm.. Tijd is het probleem niet, tenminste, zover wij nu weten zijn er verder geen geïnteresseerden omdat het een dus een bedrijfsbestemming heeft. Wat ik wel heb kunnen vinden is dat de bedrijfsvergunning pas na 2004 is aangevraagd. Dus is pas aangevraagd door de huidige bewoner, huis is voor het laatst verkocht in 2004 namelijk. Zullen dan wel even gaan informeren bij de gemeente inderdaad.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

Brainless

Berichten: 21656
Geregistreerd: 19-07-03
Woonplaats: Munnekeburen

Re: Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Link naar dit bericht Geplaatst: 02-12-17 21:58

Vraag dan ook of het (bedrijfs)pand mag blijven staan.
Wij hebben wel eens rond gekeken en bij navraag moest als het bedrijfsbestemming eraf zou gaan;
ook de betreffende schuren worden afgebroken.

Sometimes a majority only means that all the fools are on the same side. ;)

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 02-12-17 22:02

Brainless schreef:
Vraag dan ook of het (bedrijfs)pand mag blijven staan.
Wij hebben wel eens rond gekeken en bij navraag moest als het bedrijfsbestemming eraf zou gaan;
ook de betreffende schuren worden afgebroken.


Dat is wel een goede! Het pand zouden we sowieso ook een stukje gaan gebruiken voor prive-opslag omdat het huis geen zolder heeft, dat zou dan wel en pre zijn. Die houd ik in mijn achterhoofd.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

frankiej

Berichten: 3744
Geregistreerd: 02-06-07

Re: Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Link naar dit bericht Geplaatst: 03-12-17 17:20

een bestemmingsplanwijziging is een lange en kostbare procedure. Via internetkaarten kun je zien welke bestemming er op het perceel rust. Lijkt me sterk dat ze in de bebouwde kom tussen alleen maar "wonen-percelen" een industrieperceel hebben ingetekend. Afspraak maken met de gemeente wordt je het meeste wijs van.

loulou

Berichten: 13647
Geregistreerd: 12-09-01
Woonplaats: heesch (brabant)

Link naar dit bericht Geplaatst: 03-12-17 17:27

Ik zou eerst bij de bank informeren of je gedeeltelijk privé en gedeeltelijk zakelijk kan lenen. Zo hebben wij het ook gedaan.

Wij hebben wel het bestemmingsplan gewijzigd van agrarisch naar bedrijf en dat kost inderdaad een kapitaal en heeft bijna 3 jaar geduurd voordat het definitief rond was. En dan konden wij het volgens de gemeente via de ‘gemakkelijke procedure’

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 04-12-17 09:27

frankiej schreef:
een bestemmingsplanwijziging is een lange en kostbare procedure. Via internetkaarten kun je zien welke bestemming er op het perceel rust. Lijkt me sterk dat ze in de bebouwde kom tussen alleen maar "wonen-percelen" een industrieperceel hebben ingetekend. Afspraak maken met de gemeente wordt je het meeste wijs van.


Ik kan je het adres zo doorsturen dan zie je het zelf, staat echt tussen woonhuizen. :Y)



@loulou is de splitsing dan gebaseerd op de grootte bedrijfspand / woning? Zal dit woensdag na de bezichtiging navragen bij een bank/gemeente. Dit is in m2 namelijk 50/50.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Re: Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 07-12-17 13:09

Nagevraagd, bestemmingsplan is wel te wijzigen en wil de gemeente ook goedkeuring voor geven, maar de grond is verontreinigd dat er dan gesaneerd moet worden. Dit wordt ons te veel kosten op de schouders :+

Don't live the limited life, live the unlimited one.

kaatjemuts

Berichten: 2117
Geregistreerd: 15-07-07
Woonplaats: in een klein onuitspreekbaar gehuchtje in friesland

Link naar dit bericht Geplaatst: 07-12-17 13:17

nontie schreef:
Nagevraagd, bestemmingsplan is wel te wijzigen en wil de gemeente ook goedkeuring voor geven, maar de grond is verontreinigd dat er dan gesaneerd moet worden. Dit wordt ons te veel kosten op de schouders :+


is dat niet voor de kosten van de vorige bewoner? Er wordt over het algemeen een nulsituatie onderzoek (van de bodem) uitgevoerd voordat het bedrijf er komt. Gaat het bedrijf er weg, dan zal hij evt vervuiling, die er nog niet zat tijdens de nulsituatie, moeten saneren. Hij kan natuurlijk zeggen dat hij dat niet wil, maar dan is zijn pand niet te verkopen, aangezien je bij een ernstige vervuiling waarschijnlijk geen hypotheek kan krijgen.

Spoiler:
Boe!

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 07-12-17 13:29

kaatjemuts schreef:
nontie schreef:
Nagevraagd, bestemmingsplan is wel te wijzigen en wil de gemeente ook goedkeuring voor geven, maar de grond is verontreinigd dat er dan gesaneerd moet worden. Dit wordt ons te veel kosten op de schouders :+


is dat niet voor de kosten van de vorige bewoner? Er wordt over het algemeen een nulsituatie onderzoek (van de bodem) uitgevoerd voordat het bedrijf er komt. Gaat het bedrijf er weg, dan zal hij evt vervuiling, die er nog niet zat tijdens de nulsituatie, moeten saneren. Hij kan natuurlijk zeggen dat hij dat niet wil, maar dan is zijn pand niet te verkopen, aangezien je bij een ernstige vervuiling waarschijnlijk geen hypotheek kan krijgen.


Dat is een goede vraag, zou eerlijk gezegd niet precies weten hoe dat zit, zouden we eventueel nog kunnen aankaarten bij de makelaar. Zoals hij kon vertellen was het stel in scheiding (reden verkoop), inmiddels is hij overleden en is zij al bij een ander ingetrokken. Reden dat het huis al flink in prijs is gezakt want ze moet er vanaf, maar zo raakt ze het nog niet kwijt voorlopig.
Echter er was al gesaneerd eerder, maar tot zoverre dat het voor een bedrijfsbestemming acceptabel is. Zodra deze bestemming vervalt zal er verder gesaneerd moeten worden. Hoeveel dat gaat kosten is onbekend. Maar het bedrijfspand zal daarvoor volledig tegen de vlakte moeten. (Deze was al niet in al te beste staat, rotte kozijnen en lekkage in het dak, dus dat was sowieso dan de planning.)

Komt nog bij dat de woning slecht is onderhouden. Kon zo mijn vinger wel 5cm in een kozijn drukken, scheuren in ramen, nog veel enkel glas. Lekkage geweest bij dakterras/aanbouw, vraag is hoe goed dit is opgelost/gerepareerd want de schimmel staat nog op de muur.. Veel dus zelf al kunnen zien, bouwkundige kan er nog beter naar kijken natuurlijk en inschatting kosten maken. Veel bevingschade, bij de makelaar net bekend of dit is aangekaard bij de NAM. Zitten veel haken en ogen aan zeg maar.. Sonde voor z'n leuk huisje.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

kaatjemuts

Berichten: 2117
Geregistreerd: 15-07-07
Woonplaats: in een klein onuitspreekbaar gehuchtje in friesland

Link naar dit bericht Geplaatst: 07-12-17 13:35

nontie schreef:
Dat is een goede vraag, zou eerlijk gezegd niet precies weten hoe dat zit, zouden we eventueel nog kunnen aankaarten bij de makelaar. Zoals hij kon vertellen was het stel in scheiding (reden verkoop), inmiddels is hij overleden en is zij al bij een ander ingetrokken. Reden dat het huis al flink in prijs is gezakt want ze moet er vanaf, maar zo raakt ze het nog niet kwijt voorlopig.
Echter er was al gesaneerd eerder, maar tot zoverre dat het voor een bedrijfsbestemming acceptabel is. Zodra deze bestemming vervalt zal er verder gesaneerd moeten worden. Hoeveel dat gaat kosten is onbekend. Maar het bedrijfspand zal daarvoor volledig tegen de vlakte moeten. (Deze was al niet in al te beste staat, rotte kozijnen en lekkage in het dak, dus dat was sowieso dan de planning.)

Komt nog bij dat de woning slecht is onderhouden. Kon zo mijn vinger wel 5cm in een kozijn drukken, scheuren in ramen, nog veel enkel glas. Lekkage geweest bij dakterras/aanbouw, vraag is hoe goed dit is opgelost/gerepareerd want de schimmel staat nog op de muur.. Veel dus zelf al kunnen zien, bouwkundige kan er nog beter naar kijken natuurlijk en inschatting kosten maken. Veel bevingschade, bij de makelaar net bekend of dit is aangekaard bij de NAM. Zitten veel haken en ogen aan zeg maar.. Sonde voor z'n leuk huisje.


dit alles kun je ook aangeven bij de makelaar. Dat heeft een kennis van mij ook gedaan en die heeft de prijs van de woning kunnen halveren. Alleen kreeg ze geen hypotheek, maar dat was, voor dat bedrag, ook niet nodig.
Ik moet wel zeggen dat het bij haar om een ernstige mobiele vervuiling ging. Een plicht tot sanering kan alleen opgelegd worden door de provincie (bij een ernstige mobiele vervuiling), anders mag de vervuiling blijven liggen, alleen dat mag je niet de grond bewerken (bijv door een verbouwing)
Ik vergeet trouwens even dat er bij een bedrijfsbeëindiging de grond dus weer schoon moet worden opgeleverd, maar heel veel gemeenten controleren (of eisen dat niet) daar niet op.
Laatst bijgewerkt door kaatjemuts op 07-12-17 13:38, in het totaal 1 keer bewerkt

Spoiler:
Boe!

amies100

Berichten: 1548
Geregistreerd: 12-03-09
Woonplaats: Deurne

Link naar dit bericht Geplaatst: 07-12-17 13:37

Slim dat jullie hier je handen vanaf getrokken hebben. Een sanering kan veel kosten met zich mee brengen... Met deze regelgeving wordt er ook naar asbest in grond gekeken en als de gebouwen al zo oud zijn dan is er waarschijnlijk ook asbest op de daken aanwezig of geweest.

Normaal gesproken zijn de kosten van de sanering voor de verkoper (net wat je afspreekt) of het bedrag wordt van de koopsom afgetrokken.
Kijk eens op bodemloket.nl of er meer info bekend over het perceel, daar kun je zien wat de "status" is van de locatie.
@Kaatjemuts een nulsituatie bodemonderzoek wordt vaak alleen uitgevoerd als de vergunning hier om vraagt, bij oude bestaande bedrijven is dit vaak niet aan de orde.

Aanbieding, zeer mooi halster voor een mooie prijs!
http://www.bokt.nl/markt/ad/138118/mooi-en-luxe-halster-nu-voor-3795-inclusief-verzenden


Extra geld verdienen, ik heb al 50 euro bij elkaar geklikt :-). Kost je niets extra's!
http://www.moneymiljonair.nl/?u=915501&c=nl&rt=2

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 07-12-17 14:00

amies100 schreef:
Slim dat jullie hier je handen vanaf getrokken hebben. Een sanering kan veel kosten met zich mee brengen... Met deze regelgeving wordt er ook naar asbest in grond gekeken en als de gebouwen al zo oud zijn dan is er waarschijnlijk ook asbest op de daken aanwezig of geweest.

Normaal gesproken zijn de kosten van de sanering voor de verkoper (net wat je afspreekt) of het bedrag wordt van de koopsom afgetrokken.
Kijk eens op bodemloket.nl of er meer info bekend over het perceel, daar kun je zien wat de "status" is van de locatie.
@Kaatjemuts een nulsituatie bodemonderzoek wordt vaak alleen uitgevoerd als de vergunning hier om vraagt, bij oude bestaande bedrijven is dit vaak niet aan de orde.



Bedankt voor de website! Kan helaas geen duidelijk rapport vinden. Laatste onderzoek zou in 2003 zijn geweest. Kan geen saneringshistorie vinden.
Dus dat de makelaar ons heeft verteld dat er een rapport ter inzage ligt op kantoor is een verkoopleugentje of het is nog niet verwerkt bij rijkswaterstaat.
Het dak van de woning zelf is 10 jaar geleden vernieuwd, dus alleen op het bedrijfspand zou dan asbest kunnen liggen inderdaad.




We gaan morgen de makelaar voorstellen: als de verkoopster de saneringskosten op zich wil nemen is er voor ons interesse om tot zo ver een bod uit te brengen, voor wat wij het waard vinden, gezien het gebrekkig onderhoud. Dan zullen we het verder wel horen of we zoeken verder naar een andere woning.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

kaatjemuts

Berichten: 2117
Geregistreerd: 15-07-07
Woonplaats: in een klein onuitspreekbaar gehuchtje in friesland

Link naar dit bericht Geplaatst: 07-12-17 14:22

nontie schreef:
amies100 schreef:
Slim dat jullie hier je handen vanaf getrokken hebben. Een sanering kan veel kosten met zich mee brengen... Met deze regelgeving wordt er ook naar asbest in grond gekeken en als de gebouwen al zo oud zijn dan is er waarschijnlijk ook asbest op de daken aanwezig of geweest.

Normaal gesproken zijn de kosten van de sanering voor de verkoper (net wat je afspreekt) of het bedrag wordt van de koopsom afgetrokken.
Kijk eens op bodemloket.nl of er meer info bekend over het perceel, daar kun je zien wat de "status" is van de locatie.
@Kaatjemuts een nulsituatie bodemonderzoek wordt vaak alleen uitgevoerd als de vergunning hier om vraagt, bij oude bestaande bedrijven is dit vaak niet aan de orde.



Bedankt voor de website! Kan helaas geen duidelijk rapport vinden. Laatste onderzoek zou in 2003 zijn geweest. Kan geen saneringshistorie vinden.
Dus dat de makelaar ons heeft verteld dat er een rapport ter inzage ligt op kantoor is een verkoopleugentje of het is nog niet verwerkt bij rijkswaterstaat.
Het dak van de woning zelf is 10 jaar geleden vernieuwd, dus alleen op het bedrijfspand zou dan asbest kunnen liggen inderdaad.




We gaan morgen de makelaar voorstellen: als de verkoopster de saneringskosten op zich wil nemen is er voor ons interesse om tot zo ver een bod uit te brengen, voor wat wij het waard vinden, gezien het gebrekkig onderhoud. Dan zullen we het verder wel horen of we zoeken verder naar een andere woning.


Dat is idd een goed voorstel.
Het kan dat het onderzoek niet verwerkt is. De gemeente moet het wel doorgeven en het moet dan ook nog verwerkt worden.

Spoiler:
Boe!

Delphi

Berichten: 4637
Geregistreerd: 23-08-05

Link naar dit bericht Geplaatst: 07-12-17 14:31

En waar je ook rekening mee zal moeten houden is dat ook al kan de bestemming omgezet worden naar woonbestemming, je deze procedure pas is gang kan zetten als jullie eigenaar zijn.
Dus dat is dan nog iets waarbij je moet kijken of een hypotheekverstrekker daar mee akkoord gaat en een hypotheek wilt verstrekken.

Het is niet even iets dat ze snel schrappen. Wij zijn bezig met een woning die we willen gaan slopen en nieuw gaan bouwen. Nu is dat perceel qua vorm aangepast, er is een stuk bouwgrond omgezet naar agrarisch. Op zich qua grootte geen probleem want we mogen gewoon maximaal bouwen, maar de plek waar ze dat hoekje bouwgrond hebben weggenomen is erg onhandig. We konden toen geen bezwaar aantekenen omdat we nog geen eigenaar waren toen. Vormverandering van het bouwvlak kunnen we aanvragen als we eigenaar zijn, maar dit is een procedure die standaard 6 maanden in beslag neemt. Nu zal dat bij jullie misschien niet zijn, maar het is vaak niet iets dat binnen 5 werkdagen geregeld is.

En dat saneren is een apart verhaal. De verkoper weet er van, dus het lijkt mij niet meer dan normaal dat zij die kosten op zich nemen. Welke kopende partij gaat ermee akkoord om zelf te gaan laten saneren en deze kosten op zich te nemen? Je weet niet wat je tegenkomt en voor je het weet moet je steeds aanvullende onderzoeken laten doen en stapelen de bedragen zich op.

In ons geval waren de mensen die het pand met grond verkochten aan ons nabestaanden die er zelf nooit gewoond hebben. Zij weten dus niets van bodemverontreiniging. Op onze kosten laten we nu grondonderzoek doen, maar op basis van een negatieve uitslag kunnen wij gewoon de koop ontbinden.

Ik zou nooit een huis/grond kopen waarvan je weet dat er verontreiniging is en je zelf opdraait voor die (vaak zeer onvoorspelbare!) kosten.
Laatst bijgewerkt door Delphi op 07-12-17 14:36, in het totaal 1 keer bewerkt

nontie
Berichten: 1351
Geregistreerd: 10-12-13
Woonplaats: Drenthe

Link naar dit bericht Geplaatst door de TopicStarter: 07-12-17 14:36

Delphi schreef:
En waar je ook rekening mee zal moeten houden is dat ook al kan de bestemming omgezet worden naar woonbestemming, je deze procedure pas is gang kan zetten als jullie eigenaar zijn.
Dus dat is dan nog iets waarbij je moet kijken of een hypotheekverstrekker daar mee akkoord gaat en een hypotheek wilt verstrekken.

Het is niet even iets dat ze snel schrappen. Wij zijn bezig met een woning die we willen gaan slopen en nieuw gaan bouwen. Nu is dat perceel qua vorm aangepast, er is een stuk bouwgrond omgezet naar agrarisch. Op zich qua grootte geen probleem want we mogen gewoon maximaal bouwen, maar de plek waar ze dat hoekje bouwgrond hebben weggenomen is erg onhandig. We konden toen geen bezwaar aantekenen omdat we nog geen eigenaar waren toen. Vormverandering van het bouwvlak kunnen we aanvragen als we eigenaar zijn, maar dit is een procedure die standaard 6 maanden in beslag neemt.


Dit zal dan in overleg met makelaar en huidige eigenaar gebeuren, makelaar heeft al aangegeven dat dit mogelijk is. Zo lang deze kosten wel voor jezelf zijn. Opgevraagd bij gemeente dit duurt max 16 weken. Dus dan heeft huidige eigenaar ook genoeg tijd om de grond te saneren. Makelaar gaf ook aan dat er mogelijkheden zijn bij de bank in dat geval. Dus dat je al wel de hypotheek krijgt, op sanctie dat het wordt aangepast naar woonbestemming. Echter is dit bij 1 bank afgesloten en wij hebben nog geen definitieve hypotheekgesprekken bij banken gehad, dus wij willen daarin wel een vrije keuze houden. Maar dat hebben we zeker in ons achterhoofd hoor.

Don't live the limited life, live the unlimited one.

amies100

Berichten: 1548
Geregistreerd: 12-03-09
Woonplaats: Deurne

Re: Bedrijfsbestemming omzetten naar woonbestemming

Link naar dit bericht Geplaatst: 07-12-17 15:11

Houdt er rekening mee dat het langer kan duren voordat er gesaneerd is dan die 16 weken. Ligt eraan wat er in het verleden gesaneerd is en op er volstaan kan worden met een BUS melding.

Als ik jou was zou ik het rapport opvragen bij de makelaar zodat je weet wat er gespeeld heeft, een makelaar durft een simpele tanksanering ook een grondsanering te noemen. Helaas is het oppervlak dan stukken kleiner en totaal niet relevant. Voor een bestemmingsplanwijziging moeten diverse onderzoeken uitgevoerd worden, waaronder bodemonderzoek.

Aanbieding, zeer mooi halster voor een mooie prijs!
http://www.bokt.nl/markt/ad/138118/mooi-en-luxe-halster-nu-voor-3795-inclusief-verzenden


Extra geld verdienen, ik heb al 50 euro bij elkaar geklikt :-). Kost je niets extra's!
http://www.moneymiljonair.nl/?u=915501&c=nl&rt=2


Antwoord op onderwerpPlaats een reactie